Miet- und Pachtrecht - K

Inhalt

• Kaution
• Kündigung
• Eigenbedarf
• Flächenabweichung
• Krankheit - Gewerbemiete
• Zahlungsverzug
• Kündigungsfrist

Kaution - Anlagepflicht des Zwangsverwalters
Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, die vom Mieter als Sicherheit geleistete Barkaution bei einem Kreditinstitut anzulegen, wenn er sie vom Vermieter gar nicht erhalten hat. Tut er das nicht, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mieten in Höhe der Kaution. Dies gilt auch dann, wenn neben der Zwangsverwaltung ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters eröffnet wurde ( BGH, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 336/08).

Kündigung (wegen Eigenbedarfs)
Eine wegen Eigenbedarfs zunächst wirksam erklärte Kündigung des Vermieters wird  unwirksam, wenn der Eigenbedarf des Vermieters noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Die Kündigung bleibt dagegen wirksam, wenn der Eigenbedarf erst nach Ablauf der Kündigungsfrist entfällt (BGH, Urt. v. 09.11.2005 - VIII ZR 339/04).

Kündigung (wegen Eigenbedarfs - Hinweispflicht)
Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen (BGH, Urt. 21.01.2009, VIII ZR 62/08).

Kündigung - Eigenbedarf - Nichten und Neffen
Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( BGH, Urt. v. 27.01.2010, VIII ZR 159/09).

Kündigung (wegen Flächenabweichung)
Mit einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % ist ein Mangel gegeben, der zur Folge hat, dass den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind (BGH, Urt. 29.04.2009, VIII ZR 142/08).

Kündigung (wegen Krankheit - Gewerbemiete)
Ein Mieter trägt regelmäßig gemäß § 537 Abs.1 S.1 BGB das persönliche Verwendungsrisiko für die Mieträume und zwar auch dann, wenn er langfristig angemietete Gewerberäume aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr nutzen kann. Es ist auch nicht treuwidrig, wenn der Vermieter an dem Vertrag festhält, da der Mieter sein Risiko dadurch begrenzen kann, dass er die Räume untervermietet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.07.2008 - I-24 W 53/08).

Kündigung (wegen Zahlungsverzugs)
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters fristlos und hilfsweise fristgemäß, kann mit einer Zahlung der gesamten Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer wegen des Zahlungsrückstands erhobenen Zahlungsklage zwar die frislose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. (BGH, Urt. v. 16.05.2005 – VIII ZR 6/04).

Bei der Berechnung der sog. Karenzzeit von 3 Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt (BGH, Urt. v. 27.04.05 - VIII ZR 206/04).