Inhalt
Elektrizätsversorgung - Mindeststandard
Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174).
(BGH, Urt. v. 10.02.2010, VIII ZR 343/08).
Mangel - Mieterstruktur
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (Senatsurteile vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NZM 2000, 36, 40; vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1716; vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - NJW-RR 2000, 1535, 1536; vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 - NJW-RR 2004, 1236 und vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03 - NJW 2006, 899, 901). Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts.
(BGH, Urt. v. 17.03.2010, XII ZR 108/08 ).
Mangelbeseitigung - "Opfergrenze"
Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden; erforderlich ist dabei eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits.
(BGH, Urt. v. 21.04.2010, VIII ZR 131/09 ).
Schallschutz
Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218)
(BGH Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 85/09) .
Mieteintritt durch Ehegatten
Ein konkludenter Mieteintritt liegt vor, wenn der Ehegatte im eigenen
Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung
abgibt
und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung
jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet,
Schönheitsreparaturen ausführt, die
Kündigung
erklärt und die vom Ehegatten geleistete Mietkaution
"zurückfordert" (BGH, Urt. v. 13.07.05 - VIII ZR 255/04).
Mieterhöhung (wegen unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel)
Die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel rechtfertigt keine Mieterhöhung.
Vermieter sind nicht berechtigt, gemäß § 558 Abs.1 S.1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen hat der Vermieter als Klauselverwender nach § 535 Abs.1 S.2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen (BGH, Urteil vom 09.07.2008, VII ZR 181/07).
Mietfreiheitsbescheinigung
Mieter können von einem ehemaligen Vermieter nicht Verlangen, dass dieser ihnen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellt, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht. Die Abgabe einer solchen - in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden - Erklärung kann einem Vermieter schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zu-gemutet werden. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen
(
BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08).
Minderung
(Bemessungsgrundlage)
Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttomiete. Dabei ist
unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung
geschuldet werden (BGH, Urt. v. 06.04.05 - XII ZR 225/03).
Minderung (10% weniger
Mietfläche)
Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ist auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält (BGH, Urteil vom 10.03.2010, VIII ZR 144/09).
Minderung (10% weniger
Mietfläche)
Auch bei der Miete von
Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die
um mehr als
10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen
nicht unerheblichen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel dar
(BGH, Urt.v. 04.05.05 - XII ZR 254/01).
Mobilfunkantenne
Miet- und Pachtrecht - M