Die angegebenen Entscheidungen und weitergehenden Ausführungen erfolgen unter Ausschluss jeglicher
Haftung. Sie erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und ersetzen keine rechtliche Überprüfung und Beratung
hinsichtlich ihrer Aktualität, Richtigkeit und Gültigkeit in der jeweiligen Fallkonstellation.
Inhalt
Schallschutz
Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218)
(BGH Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 85/09) .
Schönheitsreparaturen
(Ausführung)
Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen", benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann
(BGH, Urt. v. 09.06.2010 - VIII ZR 294/09).
Schönheitsreparaturen
(Außenanstrich von Fenstern und Türen)
Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag ist insgesamt unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, der in § 28 Abs.4 S.3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist
(Bundesgerichtshof, Urteil 19.02.2009, VIII ZR 210/08).
Schönheitsreparaturen
(Farbwahlklausel)
Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen "nur weiß" zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt
(BGH, Urt. v. 20.01.2010, VIII ZR 50/09).
Schönheitsreparaturen
(Farbwahlklausel)
Eine Klausel, die dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vorschreibt, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden, ist unwirksam. Es besteht kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während der laufenden Mietzeit auf andere Gestaltungen - gleichgültig ob farbig oder nicht deckend - verzichten muss (BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07).
Schönheitsreparaturen
(Feststellungsinteresse)
Der Mieter hat ein Interesse an einer Feststellung der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Es ist ihm nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach dem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt
(BGH, Urteil vom 31.01.2010 - VIII ZR 351/08).
Schönheitsreparaturen
(im gewerblichen Mietrecht)
Auch im
Formularmietvertrag über Gewerberäume führt
die
Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen
über turnunsgemäß vorzunehmende
Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden
Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urt. v.
06.04.05 - XII ZR 308/02).
Schönheitsreparaturen
(im gewerblichen Mietrecht)
Die Übertragung von Schönheitsreparaturen mit
starren Fristen vom Vermieter auf den Mieter durch Formularklauseln ist auch im gewerblichen Mietverhältnis unwirksam. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist eine solche Formularklausel unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (BGH, Urt. vom 08.10.2008 - XII ZR 84/06).
Schönheitsreparaturen
- Kostenerstattung bei unwirksamen Klauseln
Mieter können bei r
echtsgrundlos erbrachten Renovierungen eine Kostenerstattung verlangen. In Fällen von unwirksamen Endrenovierungsklauseln können Mieter, die im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausgeführt haben, gegen ihre Vermieter wegen ungerechtfertigter Bereicherung Erstattungsansprüche geltend machen. Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.05.2009, VIII ZR 302/07).
Schönheitsreparaturen (Quotenklausel)
Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter
vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt
einen Mieter unangemessen, wenn die Fristen allein durch
die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden
Zusatz bezeichnet sind. Die entsprechende Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist unwirksam mit der Folge, dass
der Mieter keine Schönheitsreparaturen mehr zu erbringen hat.Zudem verliert eine im Mietvertrag
enthaltene Klausel über die quotenmäßige
Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle ihre Grundlage, wenn
bereits die vertragliche Regelung über die Abwälzung der
Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist. (BGH, Urt. v. 5.04.06 - VIII ZR 178/05).
Schönheitsreparaturen (Quotenklausel)
Eine vom Vermieter verwendete Quotenabgeltungsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Die Klausel verstößt in diesem Fall gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB (BGH Urt. v. 26.09.2007 - VIII ZR 143/06).
Schönheitsreparaturen (Quotenklausel)
Im Gegensatz zu seiner früheren Rechtsprechung hält der BGH nunmehr folgende Quotenabgeltungsklausel für unwirksam:
"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf ... in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen ... befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle ... vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind ...".
Die Klausel ist intransparent und deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (Pressemitteilung - Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 95/07).
Schönheitsreparaturen (Umsatzsteuer)
Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 280/09).
Schönheitsreparaturen (Tapete - Entfernung)
Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel,
nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom
Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters
unwirksam (BGH, Urt. v. 05.04.06 - VIII ZR 109/05).
Schriftform (bei verlängerter Annahmefrist)
Die Verlängerung der Frist zur Annahme der auf den Abschluss eines langfristigen Mietvertrages gerichteten Erklärung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB (
BGH, Urt. v. 24.02.2010, XII ZR 120/06 ).
Schriftform (konkludenter Mietvertrag)
ur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrages in einer der "äußeren Form" des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind (
BGH, Urt. v. 24.02.2010, XII ZR 120/06 ).
Schriftform (Nachtragsvereinbarung)
Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande (BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 142/07).
Schriftform (Unterzeichnung durch Vertreter)
Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (BGH, Urt. v. 04.11.2009, Az. XII ZR 86/07).
Staffelmiete
Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen
(Bundesgerichtshof, Urteil 11.03.2009, VIII ZR 279/07).
August 2010
Rechtsanwalt Martin Spatz
immorecht-anwalt.de
Miet- und Pachtrecht - S