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Was gehört zum Sondereigentum und was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

In Wohnungseigentümergemeinschaften besteht vielfach Unsicherheit über die rechtliche Zuordnung von Bestandteilen des Gebäudes zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum. Von der richtigen Zuordnung hängt z.B. ab, ob die Gemeinschaft über den betreffenden Gegenstand Beschlüsse fassen darf oder nicht. Enthält die Gemeinschaftsordnung keine vom Gesetz abweichende Regelung, hängt von der richtigen Zuordnung auch die Frage der Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung sowie der der damit verbundenen Kostenlast ab.


Verwirrung stiften in diesem Zusammenhang Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen, welche Regelungen zum Sondereigentum enthalten wie z.B.


„Zum Sondereigentum gehören ferner: . . . (es folgt sodann eine Aufzählung vermeintlicher zum Sondereigentum gehörender Bestandteile) . . .“


Derartige Regelungen verkennen oft die gesetzliche Vorgabe, dass sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in § 5 Abs. 1 - 3 WEG bestimmt, welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen. Hiervon kann durch eine Teilungserklärung nicht abgewichen werden. Es ist nicht möglich(!), Gemeinschaftseigentum durch Teilungserklärung dem Sondereigentum zuzuordnen.


Insofern stehen z.B. Wohnungseingangstüren sowie Versorgungsleistungen (soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, auch wenn sie ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dienen), zwingend im Gemeinschaftseigentum, und zwar unabhängig davon, was in der Teilungserklärung steht.


Leider trägt der BGH selbst manchmal nicht unerheblich zur Unsicherheit in der Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bei. So hat er in der „Heizkörperentscheidung“ vom 08.07.2011 - V ZR 176/10 - einer Teilungserklärung  zugestanden, die Zuordnung der Heizkörper und Thermostatventile zum Sondereigentum vornehmen zu können. Diese Einschätzung hat der BGB dann ein Jahr später in der Entscheidung vom 26.10.2012 - V ZR 57/12 - mit dem Hinweis „man wäre missverstanden worden“ relativiert, um dann wieder nur ein Jahr später in der „Wohnungstürentscheidung“ vom 25.10.2013 - V ZR 212/12 - der Teilungserklärung eine derartige Wirkung eindeutig abzusprechen.



von Rechtsanwalt Martin Spatz vom 11.02.2014

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