Mietrecht: Der selbstgemachte "wasserdichte" Mietvertrag über Wohnraum. Was man bedenken und beachten sollte.

Private Vermieter von Eigentumswohnungen verwenden zunehmend nicht mehr die klassischen Mustermietverträge, sondern erstellen Ihre Verträge selbst. Hierbei kann man mittlerweile auf eine Vielzahl von im Internet angebotenen Musterverträgen, Vertragsgeneratoren, etc. zurückgreifen.

Es gibt hier durchaus gute Verträge, leider aber auch weniger gute Verträge. Verträge von mehr als 15 Seiten (und dies ohne Hausordnung oder Auflistung der Betriebskosten) sind leider keine Seltenheit mehr. Da kommt so mancher gewerbliche Mietvertrag nicht hin (obwohl man dort eigentlich wesentlich mehr Vertragsfreiheit hätte als beim Wohnraummietvertrag, der nur in engem Rahmen vom Gesetz abweichend geregelt werden kann). Derart aufgeblähte Wohnraummietverträge bringen oftmals mehr Probleme mit sich als sie lösen.

Wenn Sie für Ihre Eigentumswohnung auf Musterverträge zurückgreifen oder einen eigenen Mietvertrag als Vermieter erstellen wollen, sollten Sie zunächst von Folgendem ausgehen:

Den "wasserdichten" (Ver)Miet(er)vertrag über Wohnraum gibt es nicht!

Was heute wirksam ist, kann morgen unwirksam sein (sei es durch Änderung der Gesetzgebung oder Änderung der Rechtsprechung) und nicht jeder potentielle Konflikt kann im Vorfeld erkannt und geregelt - geschweige denn einseitig zu Gunsten des Vermieters geregelt - werden.

Rechtsunsicherheit statt Rechtsklarheit durch Regelungen der Marke "Eigenbau"!

Je mehr die eigene Regelung vom Gesetz und/oder vom "Normalfall" abweicht, desto mehr birgt die Regelung ein Streitpotential. Der "Normalfall" ist üblicherweise rechtlich geklärt. Die Vertragsparteien wissen, was sie erwartet. Die hiervon abweichende eigene Regelung muss im Zweifel erst geklärt werden. Ein (Gerichts-)Streit hierüber ist da schon im Vertrag angelegt.

Manchmal ist weniger mehr!

Werden die gegenseitigen Rechte und Pflichten zu Ungunsten einer Partei zu sehr einseitig verschoben, kann dies die vollständige Unwirksamkeit der betreffenden Regelung(en) nach sich ziehen. Ein kleines Zuviel an Pflichten z.B. bei den Schönheitsreparaturen und die gesamte Klausel (und nicht nur das "Zuviel") ist unwirksam.

Wenn Sie als Privatvermieter einen Mietvertrag für Ihre Eigentumswohnung suchen oder selbst erstellen wollen, darf ich Ihnen deshalb folgende Anregung geben:

Hinterfragen Sie sich bei jeder selbst gemachten Regelung, ob Sie diese Regelung zum einen selbst noch verstehen und zum anderen, ob die Regelung auch wirklich notwendig ist. Insbesondere das Thema "Schönheitsreparaturen" ist da oft ein heikler Punkt. Die Musterverträge behandeln dieses Thema angesichts der strikten Rechtsprechung des BGH mittlerweile relativ knapp. Wenn diese Regelungen erweitert und mit unzähligen Vorgaben zur Ausführung etc. versehen werden, kann dies dazu führen, dass man man Ende überhaupt nichts verlangen kann. Teilweise sind diese Regelungen zudem derart unverständlich, dass sie schon wegen der fehlenden Transparenz als unwirksam erachtet werden könnten.

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