Wohnungseigentumsrecht: Unwirksame Klauseln im Verwaltervertrag

Enthält ein Verwaltervertrag unwirksame Klauseln, kann dies dazu führen, dass nicht nur der Beschluss über die Genehmigung des Verwaltervertrages sondern auch der gleichzeitig gefasste Beschluss über die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären ist.

Sind von der Unwirksamkeit nur einzelne (Neben)punkte des Vertrages betroffen, kann eine Beschlussfassung über die Genehmigung des Vertragsschlusses mit dem Verwalter im Hinblick auf die unwirksamen Regelungen für ungültig erklärt werden.

Die Beschlussfassung ist aber insgesamt für unwirksam zu erklären, wenn eine Vielzahl von Regelungen unwirksam sind und der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann. Dies ist dann der Fall, wenn bereits im Kernbereich der Aufgabenbeschreibung des Verwalters schwerwiegende Mängel vorhanden sind.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main, Urt. v. 27.09.2017, Az. 2-13 S 49/16, sind sowohl die Beschlüsse über die Genehmigung des Verwaltervertrages als auch über die Bestellung des Verwalters auf entsprechende Anfechtungsklage für unwirksam zu erklären, wenn im Verwaltervertrag Kernaufgaben der Verwaltung auf Dritte oder den Verwalter übertragen werden, nicht gerechtfertigte Zusatzvergütungen vereinbart werden und sich der Verwalter von den Beschränkungen des § 181 BGB befreien lässt

Praxishinweis:

Verträge sollten vom Verwalter regelmäßig aktualisiert werden. Es gibt für einen Verwalter keinen ungünstigeren Einstand in eine WEG, als den, dass auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers der Verwaltervertrag ganz oder teilweise für unwirksam erklärt wird. Vielfach wissen Verwalter auch gar nicht mehr, was in deren Verträgen eigentlich steht.

Die Wohnungseigentümer sollten ihr Augenmerk nicht nur auf die Verwaltervergütung pro Einheit, sondern auch auf die weiteren Bedingungen richten.

Verwalter und Eigentümern ist zudem zu empfehlen, den Vertragsentwurf im Hinblick auf die mit der für die Eigentümergemeinschaft geltenden Gemeinschaftsordnung abzustimmen (z.B. besondere Modalitäten zur Beschlussfassung, Protokollerstellung und Protokollzusendung, Ladungsfristen, Mahngebühren, Vorschaltverfahren etc.). Hier kann es durchaus Sonderregelungen in den Gemeinschaftsordnungen geben, so dass ein Standard-Verwaltervertrag in Teilbereichen einfach nicht passt und abgeändert werden muss.

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