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Miete von Geschäftsraum

und Gewerbeflächen

Sie erhalten sowohl als institutioneller Vermieter, Verwalter, privater Vermieter als auch als Mieter qualifizierte rechtliche Unterstützung in allen Fragen der Vermietung von Wohnraum und Gewerbe-/Geschäftsräumen. Einfach anrufen unter ++49(0)8944239874 oder im Rahmen der nachstehenden Beratungsanfrage per Mail kontaktieren.

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Ratgeber

Impressum Gewerbliches Mietrecht - Rechtsanwalt Martin Spatz

Rund um den Mietvertrag

Mietminderung

Kündigung

Instandhaltung

Konkurrenzschutz

Untermiete/Ersatzmieter

Nebenkosten

Schadenersatz

Wertsicherung

Zum Wohnraummietrecht


Zum Wohnraummietrecht

Modernisierung muss vom Mieter nicht zwangsläufig geduldet werden

Abrechnungsfrist über Nebenkosten bei der Geschäftsraummiete

Während Mietverhältnisse über Wohnraum vielfach über Formularverträge abgewickelt werden können, ist dies im gewerblichen Mietrecht aufgrund der unterschiedlichen Nutzungen kaum möglich und auch nicht empfehlenswert. So erfordert z.B. ein Mietvertrag für eine Arztpraxisandere Regelungen als ein Mietvertrag für Büroräume. Lücken oder Fehler der Vertragsgestaltung können später entweder überhaupt nicht oder nur eingeschränkt korrigiert werden.


Es gibt keinen üblichen Mietvertrag über Geschäftsräume!


Nehmen Sie deshalb frühzeitig Rechtsrat in Anspruch, um eine auf Ihre Immobilie, auf Ihren Geschäftsbetrieb, auf Ihre Belange zugeschnittene rechtliche Lösung zu erhalten. Mietvertrag und Geschäftserfolg sind  untrennbar miteinander verbunden.  


Bereits vor Abschluss des Mietvertrages empfiehlt es sich deshalb, die eigenen Vorstellungen auch in rechtlicher Hinsicht in den Mietvertrag korrekt einzubringen und sich über die rechtlichen Folgen der in der Regel frei verhandelbaren Vertragsklauseln aufklären zu lassen. So können z.B. unwirksame Nebenkostenvereinbarungen, Regelungen zu Betriebspflichten, Konkurrenzschutzklauseln  oder unbedachte Regelungen zu  Instandhaltungspflichten  den finanziellen Ruin bedeuten. Ausgetüftelte  Businessplänekönnen schnell sinnlos werden, wenn bei der Umsetzung des Geschäftsbetriebs in einem Mietvertrag ersichtlich Rechte und Pflichten geregelt werden, welche entweder  nicht auf das Objekt, auf die Geschäftstätigkeit oder auf die jeweiligen Erwartungen abgestimmt sind und deshalb das Scheitern schon im Mietvertrag angelegt ist. Lassen Sie Ihren Mietvertrag deshalb rechtlich vorbereiten oder zumindest vor der Unterzeichnung überprüfen, um diese Fehler zu vermeiden.


Rund um den Mietvertrag

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Mietminderung

Bei der Mietminderung geht es um die Frage, ob eine Mietminderung überhaupt und in welcher Höhe berechtigt ist. Ist dies bereits oftmals schwer genug einzuschätzen, so kommt Im gewerblichen Mietverhältnis noch hinzu, dass im Mietvertrag vielfach eigenständige und vom Gesetz abweichende Regelungen zur Mietminderung getroffen wurden.  Vom Gesetz abweichende Regelungen sind im gewerblichen Mietrecht auch nicht grundsätzlich unzulässig.


Wurde die Mietminderung im Mietvertrag zulässigerweise eingeschränkt und mindert der Mieter trotzdem, dann riskiert er die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages allein aus diesem formalen Gesichtspunkt. Dies führt nicht selten dazu, dass der Vermieter einem Mieter aufgrund einer vertragswidrigen Mietminderung kündigen darf und der Mieter seinen Geschäftsbetrieb einstellen muss .


Nehmen Sie deshalb unbedingt rechtzeitig eine Rechtsberatung in Anspruch. Für den Mieter geht es darum, seine Rechte so zu wahren, dass der Bestand des Mietverhältnisses nicht gefährdet ist und er per Saldo auch bei Mietmängeln nicht mehr Miete zahlen muss als geschuldet ist. Für den Vermieter geht es darum abzuklären, wie er konkret auf berechtigte und unberechtigte Mietminderungen des Mieters zu reagieren hat, ohne selbst in Regress genommen werden zu können.

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Wertsicherung

Im Mietrecht über Geschäftsräume gelten die gesetzlichen Vorschriften des Wohnraumrechts über eine Mieterhöhung nicht. Die Parteien haben deshalb im Mietvertrag eine eigenständige Regelung über die Anpassung der Miete während des Mietverhältnisses zu treffen. Unter Beachtung des Preisklauselgesetzes gibt es hierzu verschiedene Regelungs- und Kombinationsmöglichkeiten, um die Miete und eventuell auch eine Kaution mit einer Wertsicherung zu koppeln.

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Kündigung

Das gewerbliche Mietverhältnis wird in der Regel auf bestimmte Zeit eingagangen. Eine vorzeitige Lösung des Mietverhältnisses kann deshalb grundsätzlich nur aufgrund einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erfolgen.


Für beide Parteien hat eine unüberlegte Kündigung des Mietvertrages, welche sich am Ende als unwirksam herausstellt, erhebliche finanzielle Folgen. Eine unwirksame Kündigung kann Erfüllungs- und Schadensersatzansprüche auslösen, die sowohl für den gewerblichen Immobilienvermieter als auch für den mietenden Gewerbetreibenden existenzvernichtend sein können. Insofern ist eine fundierte rechtliche Prüfung angeblich bestehender oder geltend gemachter Kündigungsrechte vorzuschalten, bevor man Fakten schafft, welche in deren Folgewirkung nicht ausreichend berücksichtigt wurden.

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Instandhaltung

Auch im Gewerberaummietrecht spielt es für die Bewertung der Rentabilität einer Ver-/anmietung eines Objekts eine erhebliche Rolle, wen in welchem Umfang die Schönheitsreparaturen und Instandhaltungs-/Instandsetzungverpflichtungen treffen. Zwar eröffnet das Gewerberaummietrecht im Gegensatz zum Wohnraummietrecht einen größeren Spielraum, um im Mietvertrag eigenständige Regelungen zu diesen Aspekten zu treffen. Aber gerade in diesem Bereich ist festzustellen, dass die Rechtsprechung zunehmend höhere Hürden an wirksame Vertragsklauseln legt, welche dem Mieter die obigen Pflichten auferlegen wollen. Insofern lohnt es sich für beide Parteien, sich durch eine fundierte Rechtsberatung einen Überblick zu verschaffen, was im Einzelnen überhaupt rechtlich zulässig ist.

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Konkurrenzschutz

Für ein gewerbliches Mietverhältnis ist vielfach der Standort der Mietsache von erheblicher Bedeutung. Konkurrenz belebt zwar das Geschäft, allerdings nicht zwangsläufig am selben Standort oder in der näheren Umgebung. Der Vermieter ist grundsätzlich gehalten, den Mieter gegen Konkurrenz im Rahmen des sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes zu schützen. Umfang und Grenzen dieses Schutzes können aber vielfach streitig sein. Aber auch wenn der Mietvertrag eine Regelung zum Konkurrenzschutz enthält - wozu im beiderseitigen Interesse immer anzuraten ist - entstehen aufgrund unklarer Regelungen häufig Streitigkeiten über etwaige Versuche des Vermieters, den Konkurrenzschutz einzugrenzen und anderseits Versuche des Mieters, den Schutz z.B. über sein Hauptsortiment hinaus auszudehnen, etc.

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Untermiete/Ersatzmieter

Bei langfristigen Mietverträgen sind Untermietregelungen für den Mieter von großer Bedeutung. Da das Kündigungsrecht während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen ist und/oder der Mieter erhebliche Investitionen in das Objekt gesteckt hat, kann der Mieter den Vertrag nicht kurzfristig beenden und seine Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete nur durch eine Untervermietung bzw. durch Stellen eines Ersatzmieters minimieren. Bereits im Mietvertrag sollten deshalb bereits die Möglichkeiten der Untervermietung oder der Ersatzmietergestellung bedacht und rechtlich zulässig umgesetzt werden. Aber auch wenn der Mietvertrag keine entsprechenden Regelungen vorsieht, kann dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht zur Ersatzmieterstellung zustehen.

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Schadenersatz

Verletzt eine Partei schuldhaft seine Vertragspflichten drohen im gewerblichen Mietrecht regelmäßig hohe Schäden.  Wird der Geschäftsbetrieb des Mieters gestört, kann es z.B. zu hohen Gewinnausfällen kommen. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Vertragsverletzungen des Mieter entsteht oft ein Kündigungsfolgeschaden z.B. entgangene Mieten, Rückbaukosten, etc. In diesem Zusammenhang spielt gerade im gewerblichen Mietrecht auch die Vertragsgestaltung eine erhebliche Rolle, da vielfach Haftungsausschlüsse oder Haftungsbeschränkungen vereinbart sind, wenngleich vielfach nicht in rechtlich zulässiger Weise. Hinzukommt, dass bei bestimmten Ansprüche auch auch noch eine kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten zu beachten ist. Insofern lohnt es sich, bei Fragen der Geltendmachung von Ersatzansprüchen anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

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Nebenkosten

Was für die Wohnraummiete für die Betriebkosten gilt, gilt in noch stärkerem Maß im gewerblichen Mietrecht für die Nebenkosten. Die Nebenkosten nehmen regelmäßig einen erheblichen Umfang mit steigender Tendenz ein. Für Vermieter, gerade auch für gewerbliche Vermieter, kann eine rechtlich unwirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag erhebliche finanzielle Einbußen bedeuten und die Vermietung insgesamt unrentabel machen. Insofern sollte ein Vermieter bereits in der Vertragsgestaltung darauf achten, dass die im Objekt anfallenden Betriebskosten rechtswirksam auf den Mieter umgelegt werden. Umgekehrt hat der Mieter darauf zu achten, dass er auch nur die Betriebskosten tragen muss, die in gesetzlich zulässiger Weise auf ihn umgelegt werden können.


Ähnliches gilt auch bei den Betriebkostenabrechnungen. Der Vermieter hat auf formell wirksame und inhaltliche richtige Betriebskostenabrechnungen zu sorgen. Nicht erteilte Abrechnungen des Vermieters können den Mieter zu einem Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen und im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses sogar zur Rückzahlung von Vorauszahlungen berechtigen.


Auch der Mieter sollte seine Abrechnungen einer genauen rechtlichen Prüfung unterziehen und anschließend seine Einwendungen korrekt und vertragsgemäß dem Vermieter mitteilen. Nicht selten stimmen die Abrechnungen bereits mit den vertraglichen Regelungen nicht überein und stellen Positionen in Rechnung, welche nicht umgelegt werden dürfen. Manche Abrechnungen scheitern bereits an formellen Erfordernissen.

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