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Wohnraummietrecht


Mietrecht

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Schimmel in der Wohnung - baulicher Mangel und  zumutbares Lüftungsverhalten

Berechnung der Mieterhöhung nach dem Mietspiegel für München

Rund um den Mietvertrag

Mietminderung

Eigenbedarf

Zahlungsverzug

Modernisierung

Schönheitsreparaturen

Mieterhöhung

Kündigung und Räumung

Kaution

Untermiete

Ratgeber

Mieterhöhung ist auch zulässig, wenn die Wohnung Mängel aufweist

Kündigung beim Untermietvertrag

Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Schadensersatzpflicht des Vermieters nach vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung

Parkettversiegelung ist keine Schönheitsreparatur

Einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf ordentliche Kündigung

Zum gewerblichen Mietrecht


Zum Recht der Miete von Geschäftsraum und Gewerbeflächen

Rund um den Mietvertrag

Grundlage des Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. Es gibt hierbei aber nicht den (Standard-) Mietvertrag. Es kursieren mittlerweile eine Vielzahl unterschiedlichster Muster und Formulare. Teils sind diese Muster veraltet, teils wurden die Muster mit unwirksamen Zusatzvereinbarungen ergänzt, so dass es sich durchaus lohnt, eine Rechtsberatung hierzu einzuholen. Dies sollte entweder schon vor Abschluss des Vertrages geschehen, um unnötige Fehler bei Vertragsschluss zu vermeiden, oder aber nach Vertragsabschluss, um überprüfen zu lassen, ob bestimmte Rechte und Pflichten überhaupt wirksam vereinbart wurden. Der klassische Fall sind z.B. unwirksame Klauseln zur Erbringung von Schönheitsreparaturen, Betriebskosten, Befristungen und Kündigungsausschlüssen, etc.


Außerdem sollte dafür Sorge getragen werden, dass die eigenen Zielvorstellungen auch wirklich ihren Niederschlag im Mietvertrag gefunden haben. So wie es für den Vermieter wichtig sein kann, bestimmte zusätzliche  Benutzungsregelungen vorzugeben, so kann es für den Mieter wichtig sein, z.B. Regelungen zu einem Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung, eine Gartennutzung etc. zu treffen.


Insoweit kann ich Ihnen eine Rechtsberatung von der Erstellung kompletter Mietverträge,  der Ergänzung der Verträge bis zur  Überprüfung der Wirksamkeit der Verträge oder einzelner Klauseln anbieten.

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Mietminderung

Die Mietminderung ist im Gesetz  relativ lapidar geregelt. Entsprechend schwer ist die praktische Umsetzung. Die gesetzliche Einschränkung der Mietminderung bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen hat die Praktikabiltät auch nicht unbedingt erhöht.


Vielfach herrscht die Meinung, dass es angeblich verbindliche Minderungssätze für bestimmte Mietmängel gibt. Dies ist nicht zutreffend. Die Minderung bestimmt sich immer einzelfallbezogen. In die Betrachtung fließen hierzu viele Aspekte ein. Dies ist naturgemäß vorranigig einmal der Umfang des Mangels und dessen damit einhergehende Beeinträchtigung. Ein Feuchtigkeitsfleck von wenigen Zentimetern im Abstellraum hat eine andere Qualität als von den Wänden  tropfende Nässe im Schlafzimmer. Daneben kann auch die Größe der Wohnung eine Rolle spielen. Hat man eine sichtlich  renovierungsbedürftige Wohnung angemietet und dafür bereits bei Vertragsabschluss eine günstigere Miete erhalten, kann man sich eventuell nur noch eingeschränkt auf Mietmängel berufen. In Innenstadtlagen ist es z.B. In der Rechtsprechung umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen bei Baulärm eine Mietminderung überhaupt noch möglich ist.


Es gibt mittlerweile eine Unzahl von angeblich einschlägigen Minderungstabellen, mit denen man aber nur eingeschränkt arbeiten kann. Diese Tabellen lassen vielfach noch nicht einmal erkennen, auf welcher Basis die darin aufgenommenen Entscheidungen getroffen wurden. Wenn anhand dieser Tabellen unbesehen eine zu hohe Mietminderung - eventuell noch kombiniert mit einer rechtlich nicht wirksam vorbereiteten rückwirkenden Mietminderung - umgesetzt wird, gerät ein Mieter schnell in Zahlungsrückstand. Und dieser Zahlungsrückstand kann den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.


Insofern sollte bei Mängeln der Mietsache und einer damit im Zusammenhang stehenden Mietminderung immer vorsorglich eine fundierte Rechtsberatung eingeholt werden, um nicht vermeidbare Fehler zu begehen, welche den Bestand des Mietverhältnisses gefährden, aber trotzdem sicherstellen, dass einerseits der Mangel behoben wird und andererseits der angemessene Minderungsbetrag beim Mieter verbleibt.


Umgekehrt empfiehlt es sich auch für den Vermieter im Falle von Mängelrügen und umgesetzten Mietminderungen seine Rechte und Pflichten abklären zu lassen. Ein nicht beseitigter Mangel kann auch den Mieter zur Kündigung des Mietverhältnisses und zur Geltendmachung von Schadensersatz (z.B. Umzugskosten, Ersatz einer etwaig höheren Anschlussmiete etc.) berechtigen und damit erhebliche Folgekosten für den Vermieter auslösen.

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Eigenbedarf

Das Gesetz sieht für den Vermieter die Möglichkeit vor, ein Mietverhältnis zu beenden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Famlilienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). Dieser Kündigungsgrund ist streitträchtig und mit  erheblichen Unsicherheiten sowohl auf Seiten des Vermieters als auch auf Seiten des Mieters behaftet.


Für den Vermieter stellt sich die Frage, ob seine konkrete Situation ein „benötigt“ im Sinne des Gesetzes darstellt, und wenn ja, wie er dies ordnungsgemäß in einer Kündigung darzustellen und in einem etwaigen Gerichtsverfahren darzulegen und zu beweisen hat.


Für den Mieter ist eine Eigenbedarfskündigung in der Regel schwer nachzuvollziehen, da er in der Regel anhand der im Kündigungsschreiben angegebenen Informationen kaum in der Lage sein wird, das tatsächliche Vorliegen eines Eigenbedarfs tatsächlich zu überprüfen. Fällt der Eigenbedarf des Vermieters dann auch noch „rein zufällig“ mit vorherigen Mängelrügen des Mieters, Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung oder gar einem vorherigen Streitgespräch, etc. zusammen, wird der angebliche Eigenbedarf des Vermieters gegebenenfalls zu hinterfragen sein..


Insofern ist es für beide Seiten wichtig, frühzeitig über die jeweiligen Handlungsmöglichkeiten und deren Konsequenzen  informiert zu sein.  

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Zahlungsverzug

Der Mieter ist verpflichtet, die Miete zu bezahlen. Wurde eine wirksame Regelung zur Kaution getroffen, hat der Mieter zusätzlich die Kaution vertragsgemäß zu stellen. Enthält der Mietvertrag eine zulässige Klausel zur Tragung der Betriebskosten durch den Mieter, dann  erfasst die Zahlungspflicht des Mieters auch etwaige Betriebskostenpauschalen, Betriebskostenvorauszahlungen oder Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen.


Kommt ein Mieter in Zahlungsverzug, wird für den Vermieter regelmäßig ein schnelles und effektives Handeln notwendig, um den eingetretenen Mietausaufall zu beenden und einen drohenden weiteren Mietausfall zu verhindern. Es müssen deshalb  frühzeitig die Weichen für ein gerichtliches Zahlungsverfahren, eventuell kombiniert mit einer Kündigung und einem Räumungsverfahren gestellt werden.


Regelmäßig sind hier auch prozessuale Fragen abzuklären, wie das gerichtliche  Urkundenverfahren, die Möglichkeit  vorgeschobenen Mängelrügen des Mieters durch Sicherungsanordnungen zu begegnen und auf Zahlungen des Mieters innerhalb der „Schonfristen“ richtig zu reagieren.

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Modernisierung

Die Modernisierung spielt aufgrund der Zielvorgaben des Gesetzgebers zur  Energieeinsparung eine wichtige Rolle in mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Bereits die Frage, ob eine bestimmte Maßnahme eine vom Mieter zu duldende Modernisierung darstellt, kann vielfach Streitpunkte aufwerfen. Von der Modernisierung zu unterscheiden sind reine Erhaltungsmaßnahmen. Die Abgrenzung spielt insofern eine Rolle, als der Vermieter eine Mieterhöhung grundsätzlich nur für Modernisierungsmaßnahmen geltend machen kann.


Auch das formale Verfahren zur Modernisierung stellt vielfach Vermieter und Mieter vor Hürden. Die Modernisierung und die etwaig damit zusammenhängende Mieterhöhung sind vom Vermieter spätestens drei Monate vor ihrem Beginn ordnungsgemäß anzukündigen. Der Mieter hat  sodann innerhalb des Ablaufs eines Monats nach Erhalt einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung zu reagieren, wenn er sich auf Härtegründe berufen möchte. Ansonsten kann er bereits aus formalen Gründen mit der Geltendmachung von Härtegründen ausgeschlossen sein.


Auch die anschließende Berechnung und Geltendmachung einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist stark formalisiert. In der Praxis zeigen sich hier immer wieder vermeidbare Fehler, welche zu unnötigen Konflikten zwischen Vermietern und Mietern führen (z.B. Instandsetzungsaufwand und Drittmittel werden nicht angerechnet, Mieterhöhung soll bereits vor Baubeginn eintreten, etc.). Teilweise wird zwar zur Vermeidung von Streitigkeiten von der Möglichkeit des Abschlusses von Modernisierungsvereinbarungen Gebrauch gemacht.  Diese Vereinbarungen sind dann oftmals aber derart intransparent, widersprüchlich und lückenhaft, so dass letztlich mehr Schaden als Nutzen angerichtet wird.


Insofern sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die Möglichkeit nutzen, sich bei Modernisierungsmaßnahmen Rechtsrat über die korrekte Vorgehensweise einzuholen.

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Schönheitsreparaturen

Im Mietrecht dürfte es kaum ein anderes Thema geben, welches derart „umkämpft“ ist wie die Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Thema in den letzten 10 Jahren eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. In Teilen  hat er seine „alte“ Rechtsprechung geändert und damit Tausende von Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen und sogenannten Quotenklausel  für unwirksam erklärt.


Das Gesetz sieht (und sah seit Bestehen des BGB schon immer) vor, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und zu erhalten hat. Wenn der Vermieter durch einen Vertrag seine gesetzliche Pflicht zur Erhaltung der Mietsache auf den Mieter abwälzt, dann wird das Gesetz  in sein Gegenteil verkehrt. Da damit eine Regelung getroffen wird, welche das Gesetz eigentlich nicht will, sind Klauseln des Vermieters zu Schönheitsreparaturen enge Grenzen zu ziehen.


Schönheitsreparaturen können dem Mieter nach der Rechtsprechung des BGH durchaus auferlegt werden. Aber nicht jede Klauselformulierung ist zulässig und wirksam. Insofern lohnt es sich in jedem Fall,  Klauseln zu Schönheitsreparaturen einer eingehenden rechtlichen Prüfung unterziehen zu lassen.

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Mieterhöhung

Im Wohnraummietrecht können Mieterhöhungen aufgrund vertraglicher Regelungen in Form einer Staffel- oder Indexmiete vorgesehen sein. Gibt es keine derartige vertragliche Regelung sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, die Miete bis zur sog. ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen zu dürfen. Dieses Verfahren ist stark formalisiert. Die Mieterhöhung kann dabei z.B. mit Vergleichswohnungen begründet werden. In München erfolgt die Mieterhöhung überwiegend auf der Basis des Mietspiegels für München. Wie man den Mietspiegel anwendet, erfahren Sie hier.


Als weitere Möglichkeit der Mieterhöhung sieht das Gesetz die Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme vor. Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nr. 1,3,4,5 oder 6 BGB durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Siehe auch den Stichpunkt Modernisierung.

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Kaution

Vereinbaren Vermieter und Mieter bei der Vermietung von Wohnraum eine Kaution, so ist dies nur im gesetzlich vorgegebenen Rahmen zulässig. Schon bei der Anforderung einer Kaution durch den Vermieter stellen sich Fragen nach der Zulässigkeit der Höhe der Kaution, der Kautionsart sowie der sicheren Anlageart während der Mietzeit. Häufigster Streitpunkt in diesem Zusammenhang ist die Behandlung der Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses. Vielfach behalten Vermieter in Verkennung der Rechtslage die Kaution ganz oder teilweise ein. Will der Mieter in diesen Fällen seine Kaution zurückhaben, muss er zwangsläufig den Klageweg beschreiten. Umgekehrt herrscht auch bei Mietern oftmals das Mißverständnis vor, der Vermieter habe in der Regel bereits bei Wohnungsübergabe die Kaution an den Mieter zurückzugeben. Im absoluten Ausnahmefall kann dies einmal so sein; grundsätzlich ist aber dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen.

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Kündigung und Räumung

Die Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht können vielfältig sein. In den Metropolregionen überwiegen die Kündigungen durch den Vermieter. Sie reichen von Kündigungen aus verschuldensabhängigen Gründen wie z.B. Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens, unerlaubter Untervermietung bis zu den verschuldensunabhängigen Gründen  wie. z.B. Eigenbedarf und Verwertungskündigung. Der kündigende Vermieter sollte sich  vor Ausspruch der Kündigung rechtlich umfassend informieren, ob er zur Kündigung berechtigt ist, wem konkret zu kündigen ist und wie die Kündigung wirksam ausgesprochen und durchgesetzt werden kann. Eine unwirksame Kündigung kann nicht nur das angestrebte Ziel der Räumung der Wohnung nicht erreichen; vielmehr kann durch eine unwirksame Kündigung auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters ausgelöst werden, welche den Vermieter zusätzlich belastet.


Für den Wohnraummieter stellt eine Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel einen erheblichen Eingriff in dessen Lebensplanung ein. Der drohende Verlust der Wohnung ist gerade in Metropolregionen oftmals mit Existenzängsten verbunden. Insofern ist es für den Mieter von grundsätzlicher Bedeutung, sich  bereits frühzeitig über seine Reaktionsmöglichkeiten zu informieren. Diese Reaktionsmöglichkeiten können die Kündigung selbst betreffen (z.B. Prüfung der Wirksamkeit der Kündigungen, evtl. Schonfristen ausnutzen, etc.) oder aber sich auf die wirksame Geltendmachung von Räumungsfristen oder Härtegründen beziehen. Werden hier vom Gesetz oder in einem Räumungsverfahren von einem Gericht gesetzte Fristen verpasst, können schnell unverrückbare Tatsachen geschaffen werden.

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Untermiete

Die Untervermietung kann zu Gunsten des Mieters abweichend von den gesetzlichen Vorschriften geregelt werden. Eine vertragliche Vereinbarung bietet sich jedenfalls dann an, wenn auf Seiten des Mieters bereits bei Vertragsabschluss absehbar ist, dass es  zur Aufnahme von weiteren Personen oder zum Wechsel der Personen kommen wird (z.B. bei Wohngemeinschaften, Studentengemeinschaften, etc.).


Enthält der Mietvertrag keine Sonderegelungen, dann greifen die gesetzlichen Vorschriften ein. Diese unterscheiden zwischen der Gebrauchsüberlassung der ganzen Wohnung und eines Teils der Wohnung. Beides bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters, wobei der Mieter im Falle der Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis haben kann. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.


Überlässt der Mieter die Wohnung dagegen unerlaubt einem Dritten, so kann dies einen außerordentlichen  Kündigungsgrund darstellen.


Insofern sollten beide Parteien im Fall einer angedachten Untervermietung eine rechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Verweigert nämlich der Vermieter eine Untervermietung, obwohl er im Einzelfall zur Erlaubniserteilung verpflichtet ist, kann er auf Erteilung der Erlaubnis sowie auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Vermietet umgekehrt der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters an einen Dritten, droht ihm die Kündigung.

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Betriebskosten

Betriebskosten

Die Betriebkosten haben sich in den letzten Jahren zunehmend zur zweiten Miete entwickelt. Sie sind mittlerweile eine nicht mehr zu vernachlässigende Größe, die man vor Jahrzehnten noch im Rahmen einer Bruttomiete einfach „einpreisen“ konnte. Für Vermieter, gerade auch für gewerbliche Vermieter, kann eine rechtlich unwirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag erhebliche finanzielle Einbußen bedeuten und die Vermietung insgesamt unrentabel machen. Insofern sollte ein Vermieter bereits in der Vertragsgestaltung darauf achten, dass die im Objekt anfallenden Betriebskosten rechtswirksam auf den Mieter umgelegt werden. Umgekehrt hat der Mieter darauf zu achten, dass er auch nur die Betriebskosten tragen muss, die in gesetzlich zulässiger Weise auf ihn umgelegt werden können.


Ähnliches gilt auch bei den Betriebkostenabrechnungen. Der Vermieter hat für formell wirksame und inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnungen, und zwar innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfristen zu sorgen. Mit der bloßen Weiterreichung einer vom WEG-Verwalter erhaltenen Abrechnung ist es in der Regel nicht getan. Nicht erteilte Abrechnungen des Vermieters können den Mieter zu einem >Rückbehalt an den Vorauszahlungen und im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses sogar zur Rückzahlung von Vorauszahlungen berechtigen.


Auch der Mieter sollte seine Abrechnungen einer genauen rechtlichen Prüfung unterziehen und anschließend seine Einwendungen korrekt und fristgemäß dem Vermieter mitteilen. Nicht selten stimmen die Abrechnungen bereits mit den vertraglichen Regelungen nicht überein und stellen Positionen in Rechnung, welche nicht umgelegt werden dürfen. Manche Abrechnungen scheitern bereits an formellen Erfordernissen.

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Wie bestimme ich die Höhe einer Mietminderung?

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