Kontakt Datenschutz Home

Wie berechne ich die Mieterhöhung nach dem Mietspiegel für München

Die vorzunehmenden Rechenschritte werden im Mietspiegel für München sowohl in der Printversion als auch in der Internetversion des Mietspiegels ausführlich erläutert. Die Berechnung erfolgt dabei in mehreren Rechenschritten.


In Arbeitsschritt 1 werden die nicht umgelegten Betriebskosten festgestellt. Dieser Arbeitsschritt ist in der Regel dann vorzunehmen, wenn im Mietvertrag eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete vereinbart wurde, also nicht alle Betriebskosten vom Mieter getragen werden. Trägt der Mieter dagegen nach dem Mietvertrag bereits die umlagefähigen Betriebskosten erübrigt sich der Arbeitsschritt 1.


In Arbeitsschritt 2 ist anhand der Grundpreistabelle der Grundpreis pro qm und Monat ausweislich der Wohnfläche und dem Baujahr zu ermitteln.Dieser Arbeitsschritt ist in der Regel unproblematisch. In der Praxis ergeben sich Probleme, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht. Welche Fläche in diesen Fällen angesetzt werden darf, hängt davon ab, in welchem Umfang und zu wessen Lasten die Flächenabweichung geht. Diese Problematik stellt sich zum einen bei Arbeitsschritt 2 als auch bei der Ermittlung der Gesamtmiete, da der ermittelte Mietpreis von EUR/qm mit der Wohnfläche zu multiplizieren ist.


In Arbeitsschritt 3 werden die Zu- und Abschläge hinsichtlich Lage, Ausstattung und Art der Wohnung ermittelt.Vom Mieter auf eigene Kosten eingebrachte Ausstattungen der Wohnung oder vom Mieter auf eigene Kosten durchgeführte Instandsetzungen/Modernisierungen dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Diese Problematik führt manchmal im Fall der Veräußerung von längjährig vermieteten Wohnungen zu Problemen. Gerade bei älteren Wohnungen kommt es häufiger vor, dass die Ausstattung oder Instandsetzung vom Mieter stammt und der Erwerber der Wohnung in Unkenntnis dieser Vorgänge allein aufgrund des aktuellen Zustands der Wohnung mieterhöhende Merkmale ansetzt, die er eigentlich nicht ansetzen darf.


In Arbeitsschritt 4 werden die möglichen Schwankungsbreiten der sogenannten Spannen ermittelt. Mietpreise innerhalb dieser Spannen gelten noch als ortsüblich. In der Praxis sieht man vielfach, dass für Mieterhöhungen ohne jegliche Begründung der höchste Spannenwert herangezogen wird. DIes ist nicht zulässig. Will der Vermieter von der nach den Arbeitsschritten 1 - 3 ermittelten Miete bis zum oberen Spannenwert hin abweichen, bedarf dies einer besonderen Begründung (siehe Arbeitschritt 5).


In Arbeitsschritt 5 besteht die Möglichkeit, von der in den Arbeitsschritten 1- 3 errechneten Miete mit einer entsprechenden Begründung (=begründete Abweichungen) nach oben oder unten abzuweichen, allerdings nur innerhalb der in Arbeitsschritt 4 ermittelten Spannen. Hierfür werden verschiedene Faktoren mit positiver bzw. negativer Tendenz beispielshaft aufgeführt. Allerdings sind auch zusätzliche Begründungen möglich, wenn die Wohnung erheblich vom Standard abweicht. Zu berücksichtigen ist dabei, dass es sich bei den Faktoren um „bis zu - Werte“ handelt. Begründungslos immer nur den Maximalwert anzusetzen, trägt diesem Umstand nicht ausreichend Rechnung. Auch nicht jeder Einbauschrank, der in den 70-Jahren vielleicht noch modern und teuer war, führt dazu, dass es sich 40 Jahre später um eine mietpreiserhöhend zu berücksichtigende Sonderausstattung handelt. Begründete Abweichungen unterliegen generell einem nicht unerheblichen Bewertungsspielraum. Hierdurch wird vielfach die einfache Berechnung der ortsüblichen Miete nach den Arbeitsschritten 1- 3 konterkariert und es entsteht ein erhebliches Streitpotential, und zwar vor allem dann, wenn Mieterhöhungen ihre Berechtigung nur aus dem rechnerischen Ansatz dieser Abweichungen herleiten.


In Arbeitsschritt 6 werden sodann die in den davor durchgeführten Arbeitsschritten errechneten Teilergebnisse zusammengeführt und die durchschnittliche ortsübliche Miete pro qm und Monat ermittelt. Durch Mulitplikation des Quadratmeterpreises mit der Wohnfläche ergibt sich die ortsübliche Gesamtmiete. Wie bereits oben ausgeführt wurde, besteht in der Praxis manchmal das Problem, dass die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht. Welche Fläche in diesen Fällen angesetzt werden darf, hängt davon ab, in welchem Umfang und zu wessen Lasten die Flächenabweichung geht.

Impressum unverbindliche Beratungsanfrage >>

2005 - 2017 Copyright ©

Mobile_Rechtsanwalt Martin Spatz Mobile_Sitemap