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Schriftform beachten bei nachträglichen Änderungen eines befristeten Mietvertrages!

Ein auf bestimmte Zeit befristeter Mietvertrag muss zwingend schriftlich abgeschlossen werden , wenn er für längere Zeit als ein Jahr gelten soll. Wird die Schriftform nicht eingehalten, dann ist die Befristung des Vertrages unwirksam und der Vertrag läuft auf unbestimmte Zeit (§ 550 BGB).

Ist der Mietvertrag befristet, ist die ordentliche Kündigung des Vertrages für die Zeit der Befristung nicht möglich. Beide Parteien sind also über die Laufzeit des Vertrages an den Vertrag gebunden.

Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, dann können der Mieter oder der Vermieter den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (3-Monate zum jeweiligen Quartalsende, § 580 a Abs. 3 BGB) aufkündigen. Einen besonderen Grund für die Kündigung braucht es im gewerblichen Mietrecht nicht. Die Kündigung kann also jederzeit erklärt werde.

Da der Mieter und/oder der Vermieter oftmals viel Geld in die gewerblich angemieteten Räume investieren (z.B. Einrichtungen, Umbau, Marketing in den neuen Standort, etc.) ist es üblich, dass die Mietverträge befristet auf mehrere Jahre abgeschlossen werden. Durch den Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist gewährleistet, dass sich die Investitionen im Laufe der Jahre amortisieren können. Um diese Investitionssicherheit zu erhalten, ist deshalb bei Abschluss des Mietvertrages die Einhaltung der Schriftform von grundlegender Bedeutung.

Die Schriftform ist aber nicht nur bei Abschluss des Mietvertrages zu beachten, sondern auch, wenn der Mietvertrag nachträglich geändert wird!

Jede Änderung vertragswesentlicher Vereinbarungen ist schriftformbedürftig, wenn die Änderungen für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (BGH, Beschluss vom 15.09.2021 - XII ZR 60/20).

Klassisches Beispiele hierfür sind die nur mündliche oder per E-Mail vereinbarte Erhöhung oder Minderung der vereinbarten Miete, Abreden über zusätzliche Ausbauarbeiten mit Kostentragungpflichten oder die Erweiterung- oder Einschränkung der vermieteten Räumlichkeiten, etc. Wird die Vertragsänderung nicht schriftlich vereinbart, wandelt sich das ehemals wirksam befristete Mietverhältnis insgesamt um in ein ordentlich kündbares Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.

(eingestellt am 24.11.2021)

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