Kann die Zustimmung zur Veräußerung eines Erbbaurechts verweigert werden, weil der Erbbauberechtigte zu teuer verkaufen will?
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Es verleiht damit die Möglichkeit, Eigentümer des Bauwerks zu werden, ohne gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks zu sein.
Das Erbbaurecht ist grundsätzlich veräußerlich und vererbbar
Das Erbbaurecht ist grundsätzlich veräußerlich und vererbbar. Allerdings kann der Erbbaurechtsvertrag vorsehen, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf (§ 5 ErbbauRG). Wird durch die Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zwecke nicht wesentlich beeinträchtigt, so hat allerdings der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf die Zustimmung zur Veräußerung (§ 7 ErbbauRG).
Einschränkungen der Veräußerbarkeit können im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden
Das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 18.11.2020 - 34 Wx 315/19) hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem im Erbbaurechtsvertrag die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts verweigert werden können sollte, wenn der Kaufpreis für das Erbbaurecht den Verkehrswert des Gebäudes erheblich übersteigt.
Im Streit stand vorliegend, ob eine solche Klausel überhaupt rechtlich wirksam vereinbart werden kann. Der Erbbauberechtigte führte insofern aus, dass die Klausel bereits intransparent wäre, weil nicht klargestellt würde, was "erheblich" sein soll; weiter führte er an. dass es in praktischer Hinsicht nur eingeschränkt möglich wäre, den Verkehrswert eines Gebäudes unabhängig vom Erbbaurecht konkret zu bestimmen und zum anderen würde damit das Verhandlungsgeschick des Erbbauberechtigten beim Aushandeln des Kaufvertrages grundlos bestraft.
Einschränkungen möglich, wenn Erbbaurecht für sozial Schwächere gedacht war
Das OLG München hielt die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Klausel für wirksam. Das Gericht stellt für den vorliegenden Fall auf den Zweck der getroffenen Regelung ab. Das Erbbaurecht wurde an Grundstücken einer Gemeinde bestellt, welche sozial Schwächeren die Möglichkeit verschaffen sollte, Zugang zu preisgünstigen Wohnungen zu erhalten. Der Erbbauberechtigte musste zwar das Gebäude selbst errichten, er hatte aber außer den nach sozialen Gesichtspunkten bemessenen Erbbauzinsen und einem Betrag für Grundstücksnebenkosten nichts für die Einräumung des Erbbaurechts an die Gemeinde zu zahlen. Insofern würde es ein legitimes Interesse der Gemeinde darstellen, dass der Erbbauberechtigte nicht an einer Wertsteigerung des Grundstücks partizipiert, sondern nur einen Gegenwert für sein von ihm errichtetes Bauwerk erhält.
Da im vorliegenden Fall nach sachverständiger Einschätzung der vom veräußerungswilligen Erbbauberechtigten ausgehandelte Kaufpreis für das Erbbaurecht mehr als doppelt so hoch wie der geschätzte Wert des Gebäudes war, durfte die Gemeinde deshalb im vorliegenden Fall die Zustimmung zur beabsichtigten Veräußerung verweigern.
(eingestellt am 28.12.2020)
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