Fällt Maklerprovision an, wenn nicht die Maklerkundin, sondern deren Sohn die Immobilie erwirbt?

Folgende Konstellation kommt ab und an vor: Eine Immobilie soll verkauft werden. Der Verkäufer schaltet einen Makler ein. Ein Interessent meldet sich hierauf beim Makler und schließt mit dem Makler einen Maklervertrag ab, worin der Maklerkunde sich im Falle des Kaufs der Immobilie zur Zahlung der Maklerprovision an den Makler verpflichtet. Zum Besichtigungstermin nimmt der Maklerkunde eine weitere Person mit. Diese dritte Person schließt sodann den Kaufvertrag direkt mit dem Verkäufer ab und für den Makler stellt sich naturgemäß die Frage, ob er nun die Provision vom Maklerkunden verlangen kann oder eventuell leer ausgeht.

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urteil vom 17.10.2018, Az. I ZR 154/17) war die obige Konstellation gegeben mit der Besonderheit, dass beim Besichtigungstermin der Sohn der Maklerkundin mitgenommen wurde. Die Maklerkundin äußerte nach der Besichtigung dann kein Interesse mehr an der Wohnung. Der Sohn erwarb die Immobilie jedoch später direkt vom Verkäufer.

Der Makler verlangte nunmehr die Provision von seiner Kundin mit der Begründung, dass der vom Sohn abgeschlossene Vertrag im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten Vertrag wirtschaftlich gleichwertig sei und alleine die nahe verwandtschaftliche Bindung zwischen der Maklerkundin und ihrem Sohn ausreiche, um die Provisionspflicht der Mutter zu begründen.

Dieser Argumentation hat der BGH eine Absage erteilt. Der Umstand, dass der Maklerkunde mit dem Erwerber eng persönlich verbunden ist, reicht für sich allein nicht aus, um die Provisionspflicht zu begründen. Hinzukommen muss, dass der Vertragsschluss (hier: des Sohnes) im wirtschaftlichen Erfolg dem Maklerkunden (hier: der Mutter) ähnlich zugutekommt wie ein eigener.

Der Maklerkunde muss deshalb eigene Vorteile aus dem Geschäft ziehen. Entscheidend ist, ob der Erwerb durch den Sohn sich wirtschaftlich als eigenes Geschäft der Mutter darstellt, das heißt, ob sie davon selbst wirtschaftlich profitiert. Fehlt es an einem solchen eigenen wirtschaftlichen Nutzen kann die enge persönliche Verbundenheit allein keine Provisionspflicht auslösen. Der Makler ist damit vorliegend mit seinem Provisionsanspruch gegen die Mutter gescheitert.

Diese Entscheidung des BGH ist aber kein Freibrief dahingehend, sich durch das Vorschieben anderer Personen in jedem Fall von der Provisionspflicht befreien zu können. Der BGH stellt in seinem Urteil nämlich ebenfalls fest, dass z.B. eine Provisionpflicht dann bestehen würde, wenn die Mutter bewusst als Maklerkundin nur vorgeschoben worden wäre und von vornherein ein Erwerb durch ihren Sohn beabsichtigt war.

Offen gelassen hat der BGH auch mangels entsprechendem Maklervortrags die Frage, ob das Mitbringen von dritten Personen zum Besichtigungstermin eine zum Schadensersatz führende Verletzung der jedem Maklervertrag innewohnenden Gemeinhaltungspflicht darstellt.

(eingestellt am 31.05.2019)

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