Die Zweckentfremdung von Wohnraum

In vielen Städten ist Wohnraum Mangelware und es gilt das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. So hat z.B. auch München eine entsprechende Satzung.

In der Beratungspraxis zeigt sich, dass vielen Personen die Problematik der Zweckentfremdung von Wohnraum oft gar nicht bewusst ist, was angesichts von möglichen Bußgeldern von bis zu 500.000,00 EUR teuer werden kann.

Nach der für München geltenden Zweckentfremdungssatzung (ZeS) wird Wohnraum zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte bzw. den Verfügungsberechtigten und/oder die Mieterin bzw. den Mieter anderen als Wohnzwecken zugeführt wird.

Für viele noch nachvollziehbar ist, dass eine Zweckentfremdung vorliegt, wenn der Wohnraum (überwiegend) für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. Aber auch wenn eine Wohnung zum "kurzfristigen Wohnen" genutzt wird, kann eine Zweckentfremdung vorliegen.

Wird die Wohnung z.B. mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt, unterfällt dies ausdrücklich dem Zweckentfremdungsverbot (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS München).

Nach einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts München vom 25.09.2018 (M 9 S 18.3803) liegt in der "hostelähnlichen" Untervermietung von Schlafplätzen ebenfalls keine Untervermietung zu Wohnzwecken, sondern es liegt eine zweckwidrige gewerbliche Nutzung vor.

Das Zweckentfremdungsverbot will vermeiden, dass zum langfristigen Wohnen vorgesehener Wohnraum dem angespannten Mietmarkt entzogen wird. Die vielfach in der Beratungspraxis zu hörende Begründung "ich vermiete doch zu Wohnzwecken und schaffe durch die Untervermietung zusätzlichen Wohnraum" verfängt bei kurzfristigen Vermietungen deshalb nicht. Hier wird zweckwidrig das Angebot von Hotels oder Boardinghäusern (=gewerbliche Nutzung) in einer dafür nicht gedachten Wohnung erbracht.

Unerheblich ist auch, dass die Untervermietung baurechtlich zulässig ist oder vom Vermieter genehmigt wurde. Die Versteuerung der Einkünfte beim Finanzamt ist eine Selbstverständlichkeit und kann ebenfalls keine Zweckentfremdung nach dem Motto "aber ich verschaffe dem Staat doch zusätzliche Einnahmen" rechtfertigen.

Auch in Zeiten der leichten Vermietbarkeit über airbnb und anderer Internetportale sollte man das Zweckentfremdungsverbot angesichts der hohen Bußgelder ernst nehmen. Nicht nur die Zweckentfremdung selbst kann mit Bußgeld belegt werden. Bereits die Verletzung der Auskunftspflicht kann ein Bußgeld von bis zu 50.000,00 EUR (§ 14 Abs. 2 ZeS München) nach sich ziehen.

(eingestellt am 02.11.2018)

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