Räumt der Untermieter seine angemietete Teilfläche verspätet, haftet er auch für die Miete der restlichen Fläche
Endet das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist auch der Untermieter verpflichtet, die von ihm vom Mieter angemietete Fläche an den Vermieter zurückzugeben (§ 546 Abs. 2 BGB).
Kommt der Untermieter seiner Verpflichtung zur Rückgabe der von ihm angemieteten Teilfläche nicht oder nur verspätet nach, dann haftet er dem Vermieter für den hierdurch einhergehenden (Gesamt-)Schaden.
Das OLG Hamburg (Urteil vom 23.09.2024 – 4 U 31/24) hatte folgenden Fall zu entscheiden:
Der Vermieter vermietete eine größere gewerbliche Fläche. Der Mieter dieser Fläche vermietete sodann eine Teilfläche hiervon an einen Untermieter. Im Laufe der Zeit kam jedoch der Mieter seinen Mietzahlungen nicht nach, so dass der Vermieter den Mietvertrag mit dem Mieter fristlos aufkündigte. Der Mieter gab sodann die von ihm genutzte Teilfläche an den Vermieter zurück. Der Untermieter verweigerte jedoch trotz Kenntnis von der Kündigung des Hauptmietverhältnisses die Herausgabe der von ihm angemieteten Teilfläche. Erst auf das vom Vermieter angestrengte gerichtliche Räumungsverfahren gab der Untermieter die von ihm angemietete Teilfläche zurück. Der Vermieter machte nunmehr gegen den Untermieter den Mietausfall geltend, welcher ihm im Zeitraum zwischen den beiden Rückgabezeitpunkten von Mieter und Untermieter entstanden ist.
Das OLG Hamburg urteilte, dass der Untermieter vorliegend für die Zeit der verspäteten Räumung der an ihn untervermieteten Teilfläche dem Vermieter nicht nur für seine Untermiete hafte, sondern für die gesamte Miete, also auch für die Miete der restlichen von ihm nicht angemieteten Fläche.
Untermietern ist diese Gefahr für eine Haftung, welche weit über die Untermiete hinausgehen kann nicht immer bewusst. Es ist deshalb ein riskantes Unterfangen, auf eine berechtigtes Räumungsverlangen des Vermieters nicht zu reagieren.
Im gewerblichen Mietrecht besteht die Haftung jedenfalls immer dann, wenn die jeweiligen Teilflächen nicht ohne weiteres isoliert und unabhängig voneinander vermietet werden können. Im Wohnraummietrecht ist die Haftung für die Gesamtmiete der Regelfall, da Teilflächen einer Wohnung für einen Vermieter in der Regel nicht isolierbar und damit separat vermietbar sind. Zudem ist fraglich, ob der Untermieter vom Vermieter zum Zwecke der Schadensminderung tatsächlich verlangen kann, eine Vermietung von Teilflächen vorzunehmen. Denn damit würde im Ergebnis der rechtswidrig handelnde Untermieter, der seiner gesetzlichen Räumungspflicht nicht nachkommt gegenüber dem rechtstreuen Untermieter, der rechtzeitig räumt, einen ungerechtfertigten Vorteil erlangen.
(eingestellt am 02.09.2025)
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