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Klauseln zu Schönheitsreparaturen können auch bei der Vermietung von unrenovierten Geschäftsräumen unwirksam sein

Für das Wohnraummietrecht hat der BGH (Urt. vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) entschieden, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch vorformulierte Vertragsbedingungen grundsätzlich unwirksam ist, wenn bei Mietbeginn dem Mieter die Räume unrenoviert überlassen wurden. Dieser zunächst nur für Wohnungen geltende Ansatz wird mittlerweile von verschiedenen Oberlandesgerichten auch auf die Vermietung von Geschäftsräumen übertragen.

Schönheitsreparaturen sollen (nur) der Beseitigung der vom Mieter verursachten Abnutzungserscheinungen dienen

Maßgebliches Kriterium hierfür ist der sowohl für Wohnungen als auch für Geschäftsräume geltende rechtliche Ausgangspunkt, wonach ein Mieter nur zu solchen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden darf, mit denen Abnutzungsspuren beseitigt werden, die erst nach dem Mietbeginn entstehen und deshalb dem Mieter zugerechnet werden können.

Wohnraum und Gewerberaum unterscheiden sich bei Schönheitsreparaturen nicht in der rechtlichen Wertung

Erhält der Mieter aber bei Vertragsbeginn ein unrenoviertes Objekt, müsste er auch Abnutzungserscheinungen beseitigen, die er nicht verursacht hat. Mit einer solchen formularvertraglichen Regelung würde deshalb auch im gewerblichen Mietrecht in unangemessener Art und Weise von der gesetzlichen Regelung abgewichen werden. Eine AGB-Klausel zu Schönheitsreparaturen, die dies vorsieht, ist deshalb nach aktuellen Entscheidungen der Oberlandesgerichte Düsseldorf und Dresden auch im gewerblichen Mietrecht unwirksam (OLG Düsseldorf, Urt. v. 30.07.2019, 24 U 104/18; OLG Dresden, Beschluss v. 06.03.2019, 5 U 1613/18).

Klausel zu Schönheitsreparaturen wäre nur wirksam, wenn dem Mieter bei Mietbeginn ein Ausgleich gewährt wird

Um die Unwirksamkeit zu vermeiden und die Klausel "zu retten" , müsste der Vermieter dem Mieter bei Vertragsbeginn einen Ausgleich gewährt haben, der den Nachteil der Überlassung von unrenovierten Räumen kompensiert. Dies könnte zum Beispiel ein ausreichend hoher Mietnachlass oder Renovierungszuschuss sein, der den Mieter weitgehend so stellt, als sei ihm der Geschäftsraum renoviert übergeben worden.

(eingestellt am 29.11.2019)

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