Mietvertrag über Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch als Umgehung der mietrechtlichen Schutzvorschriften
Nach § 549 Abs. 2 Nr. BGB gelten verschiedene Mieterschutzvorschriften (insbesondere Miethöhenbegrenzung und Kündigungsschutz) nicht, wenn es sich um Mietverhältnisse über Wohnraum handelt, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
Diese Vorschrift hat vor allem die Vermietung von Hotelzimmern und Ferienwohnungen zu Urlaubszwecken im Blick.
Um höhere Mieteinnahmen ohne Rücksicht auf die Geltung eines Mietspiegels zu erzielen, hat sich in den Ballungsräumen ein Geschäftsmodell für Vermieter entwickelt, Mietverhältnisse unter Umgehung der Mieterschutzvorschriften unter der Überschrift "zum vorübergehenden Gebrauch" anzubieten, obwohl die Voraussetzungen hierfür tatsächlich gar nicht vorliegen.
Im Rahmen dieses Geschäftsmodells werden in der Regel möblierte Räume, zeitlich befristet und zu hohen Mieten angeboten.
Solange der Mieter tatsächlich nur den Bedarf nach einer vorübergehenden Bleibe hat, z.B. weil er einen auf wenige Wochen oder Monate befristeten Arbeitsvertrag hat und er anschließend wieder an seinen eigentlichen Wohnort, sein "zu Hause" zurückkehrt, kann dieses Modell auch zulässigerweise umgesetzt werden.
In vielen Fällen ist aber der einzige Zweck dieser Vertragsgestaltung , die mieterschützenden gesetzlichen Vorschriften zum einseitigen Vorteil des Vermieters zu umgehen.
Geht das Mietverhältnis über 1 - 3 Monate hinaus, wird das Vorliegen des Tatbestandsmerkmals "vorübergehend" zunehmend zweifelhaft. Bei Befristungen oder Kettenverträgen, die gar über ein Jahr oder darüber hinaus gehen, wird man in der Regel nicht mehr von einem vorübergehenden Gebrauch sprechen können (LG Berlin Urt. v. 13.09.2023 - 67 S 51/22). In diesen Fällen ist anzunehmen, dass der Mieter dann in der Regel seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat und ein "normaler" Mietvertrag vorliegt.
Hat der Mieter von vornherein die Absicht, seinen ausschließlichen Lebensmittelpunkt in der Wohnung zu begründen, wird man auch bei einer kurzen Mietdauer nicht von einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ausgehen können (LG Berlin Urt. v. 21.09.2021 - 65 S 31/21).
Liegt tatsächlich kein Mietverhältnis über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch vor, kann sich der Mieter ohne weiteres auf die Mietschutzvorschriften (z.B. Mietbegrenzung, Kündigungsschutz, etc.) berufen. Liegen also z.B. die Voraussetzungen eines befristeten Vertrages nicht vor, wandelt sich das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis um, welches der Miethöhenbegrenzung und dem mieterrechtlichen Kündigungsschutz unterliegt.
(eingestellt am 22.10.2024)
Hinweis: Die Veröffentlichung bezieht sich auf die Rechtslage zum jeweils angegebenen Veröffentlichungsdatum und ersetzt keine Rechtsberatung.
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