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Fehler in der Betriebskostenabrechnung - muss der Vermieter neu abrechnen?

Was bei Vermietern und Mietern oftmals für Verwirrung sorgt, ist die juristische Unterscheidung zwischen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung und einer inhaltlich (=materiell) richtigen Betriebskostenabrechnung.

Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

In ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss eine Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht vier Komponenten enthalten:
1. Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten.
2. Die Angabe des Verteilerschlüssels.
3. Die Berechnung des Anteils des Mieters.
4. Der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam und kann allein schon aus diesem formellen Grund keine (Nach-)Zahlungsansprüche des Vermieters rechtfertigen. Der Vermieter muss also in diesem Fall eine neue Betriebskostenabrechnung erstellen, um eine Nachzahlung gegenüber dem Mieter geltend machen zu können.Umgekehrt hat auch der Mieter einen Anspruch auf eine neue formell ordnungsgemäße Abrechnung.

Formell ordnungsgemäß ist nicht gleichbedeutend mit inhaltlich richtig

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung kann naturgemäß trotzdem inhaltlich fehlerhaft sein.
Dies ist z.B. der Fall wenn in der Abrechnung der falsche Verteilerschlüssel verwendet wird oder Kosten umgelegt werden, die nicht umlagefähig sind, oder bei Rechenfehlern, etc.

Eine Abrechnung kann auch nur teilweise formell unwirksam sein.
Dies ist z.B. der Fall, wenn bei einigen Betriebskostenarten der Umlageschlüssel angegeben wurde (=insoweit formell unwirksam), und bei den übrigen Betriebskostenarten nicht (=insoweit formell wirksam).

Inhaltliche Fehler einer Abrechnung oder die nur teilweise Unwirksamkeit der Abrechnung haben aber nicht zur Folge, dass der Mieter auf eine etwaige Nachzahlung aus dieser Abrechnung überhaupt nicht mehr reagieren müsste und den Vermieter einfach darauf verweisen könnte, dass dieser dem Mieter erst einmal eine überarbeitete formell und inhaltlich korrekte Abrechnung zukommen lassen soll.

Inhaltliche Fehler kann und muss der Mieter in der Regel selbst herausrechnen. Verbleibt auch nach dieser Korrektur noch ein Nachzahlungsbetrag, ist dieser vom Mieter errechnete Nachzahlungsbetrag zu bezahlen. Eine Ausnahme hiervon ist allenfalls dann gegeben, wenn dem Mieter eine inhaltliche Korrektur nicht möglich ist, weil ihm die richtigen Abrechnungsdaten nicht vorliegen und er sich diese Daten auch nicht z.B. durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen beschaffen kann.

Ist die Abrechnung teilweise formell unwirksam, betrifft der Fehler also nur einzelne Kostenpositionen der Abrechnung, bleibt die Abrechnung im Übrigen wirksam, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Hinsichtlich der formell wirksamen Positionen bedarf es also keiner neuen Abrechnung des Vermieters. Es sind nur die formell unwirksamen Positionen zu korrigieren.

Diese Grundsätze gelten sowohl bei der Vermietung von Wohnraum (BGH, Urt. vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18) als auch bei der Vermietung über gewerblich genutzte Räume (BGH, Urt. v. 20.01.2021 - XII ZR 40/20).

(eingestellt am 18.08.2021)

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