Wie bestimme ich die Höhe einer Mietminderung?
Folgende typische Situation: Der Mieter einer Wohnung ruft an und bräuchte „nur“ eben mal eine „kurze telefonische Auskunft“. Die angemietete Wohnung wäre feucht und Schimmelflecken bilden sich. Um wie viel Prozent kann er die Miete mindern?
(1) Ausgangspunkt der Berechtigung zur Mietminderung ist zunächst einmal, dass die Mietsache tatsächlich einen Mangel aufweist. Wäre im Eingangsbeispiel die Feuchtigkeit auf ein fehlerhaftes Wohn- und Lüftungsverhalten zurückzuführen, würde nach einer Rechtsansicht schon kein Mangel vorliegen, nach einer anderen Rechtsansicht liege zwar ein Mangel vor, der Mieter könne sich aber nicht darauf berufen. Eine Mietminderung wäre jedenfalls nicht möglich.
(2) Grundlage der Berechnung der Minderung ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich aller Nebenkosten (für die Gewerberaummiete hat dies der BGH am 06.04.2005, XII ZR 225/03 entschieden; für die Wohnraummiete wurde dies bestätigt mit Urteil am 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Die Höhe der Mietminderung wird üblicherweise in Höhe eines Prozentsatzes der Miete bestimmt.
(3) Das Gesetz (§ 536 BGB) unterscheidet sodann im Hinblick auf die Höhe der Mietminderung drei Varianten.
(a) 1. Variante: Für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache aufgehoben ist, ist der Mieter von der Zahlung der Miete befreit. Die Minderungsquote beträgt 100%.
Im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden nahm dies z.B.das AG München in seiner Entscheidung vom 11.06.2016 (412 C 11503/09) an.
Es lag ein Sachverhalt vor, bei welchem sich in allen Räumen Schimmel bildete und sich dieser teilweise vom Fußboden gemessen bis zu einer Höhe von 80 cm und mehr ausgebreitet hatte. Der vom Gericht herangezogene Sachverständige stellte sodann fest, dass praktisch nur bei immerwährendem Lüften kein Schimmel entstehen würde. Es bestünde eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für die Mieterin, deren Ehemann und ihre 16, 13 und 7 Jahre alten Kinder. Die intensive Pilzbesiedlung und das extrem hohe Aufkommen von Milben mache eine Nutzung der Wohnung unmöglich.
(b) 2. Variante: Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache bleibt außer Betracht. Hier liegt die Minderungsquote also bei 0%.
Einen solchen Fall nahm z.B. des AG Dortmund in seiner Entscheidung vom 07.03.1997, 125 C 16832/96, bei abgetrockneten - und bei Regen immer wieder auftauchenden - Wasserflecken in Bad (80 x 40 cm) und Küche (40 x 40 cm) an. Das AG München (Urt.v. 11.06.2010, 461 C 19454/09) verneinte bei einem feuchten Keller (Baujahr 1950) die Berechtigung zur Mietminderung, wobei die Entscheidung wohl dahingehend zu verstehen ist, dass es bereits an einem Mangel fehlen soll.
Moniert der Mieter im Ausgangsfall also z.B. einen unbedeutenden Feuchtigkeitsfleck in einem Nebenraum spricht einiges dafür, dass eine Mietminderung nicht möglich ist. (Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter auch keinen Anspruch auf eine Mängelbeseitigung durch den Vermieter hätte.)
(c) 3. Variante: Für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache gemindert ist, hat der Mieter nur eine herabgesetzte Miete zu entrichten (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Dies ist in der Praxis der problematischste Fall.
Die Herabsetzung der Miete verhält sich theoretisch proportional zur Tauglichkeitsminderung. So hat z.B. der BGH (Urt. vom 24.03.2005, VIII ZR 295/03) entschieden, dass sich die Minderung bei einer erheblichen Abweichung der Wohnfläche an der prozentualen Flächenabweichung (20 % weniger Wohnfläche = 20 % Minderungsquote) ausrichtet.
Welche Minderung ist aber außerhalb der Minderung wegen Flächenabweichung „angemessen“? Die groben Minderungswerte wird man gerade noch auseinanderhalten können. Aber wann sind z.B. 10 %, 20 % oder 30 % angemessen und wann 50 % oder 70 %?
Ein bezeichnender Fall für die Unsicherheiten bei der Mietminderung ist ein Fall des LG München I (Urt. v. 06.12.2012, 14 S 12138/12). Der Mieter geht von einer Mietminderung von 100% aus (es ging um eine Schadstoffbelastung in der Wohnung) und mindert entsprechend seine Miete. Das Amtsgericht nimmt dagegen eine Minderungsberechtigung von 30% an. Das Berufungsgericht hält dagegen nur eine Minderung von 10 - 15 % für zulässig. Der Mieter, der die Minderungsquote falsch eingeschätzt hat, wurde sodann wegen Zahlungsverzugs zur Räumung verurteilt (!). Die Umsetzung einer zu hohen Minderung ist für den Mieter also riskant.
Im Rechtsstreit hat der Richter nach § 287 ZPO den Minderungsbetrag „unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung“ zu bemessen. Die konkrete Minderungsquote ist dabei eine Frage des Einzelfalls und die Bewertungskriterien sind vielfältig (z.B. Schwere des Mangels, Grad und Dauer der Beeinträchtigung, Größe und Standard der Wohnung, gesundheitliche Auswirkungen, eigener Mitverursachungsanteil, etc.).
Berechnung der Mietminderung mit Hilfe von Mietminderungstabellen
Um die Minderungsquote annähernd zu bestimmen, kann man sich sogenannter Mietminderungstabellen bedienen. In diesen Tabellen werden Entscheidungen der Gerichte zu einzelnen Mietmängeln und den insofern zugestandenen Minderungsquoten gesammelt. Diese Tabellen können eine erste Orientierung geben. Sie sind aber nicht verbindlich. Leider ist auch vielfach gar nicht ersichtlich, was konkret Grundlage der Entscheidungen war. Allein eine Beschreibung in einer Tabelle wie „Schimmelbefall und Feuchtigkeitserscheinungen, LG Hamburg, Minderung von 8 %“, ohne nähere Ausführungen zur Größe des Befalls, der Wohnung, und der betroffenen Räume hat keine Ausagekraft. Man sollte sich also vergewissern, ob die in der Tabelle beschriebene Wohnung und das dort beschriebene Schadensbild auch tatsächlich mit dem eigenen Problem vergleichbar ist.
Berechnung der Mietminderung mit Hilfe der Nutzwertanalyse
Eine weitere Möglichkeit die Minderung zu bestimmen, wäre eine Berechnung nach einer (vereinfachten) Nutzwertanalyse.
Die Nutzwertanalyse besteht im Groben darin, dass die Räume einer Wohnung separat betrachtet werden und jedem Raum eine Wertzahl zugeordnet wird. Nicht jeder Raum ist gleich „wichtig“. So soll das Wohnzimmer einen höheren Wertanteil an der Wohnung haben als z.B. das Bad. Die monatliche Bruttomiete wird sodann auf diese Räume entsprechend dem Wertanteil des Zimmers aufgeteilt. Nunmehr wird der Mangel den betroffenen Zimmern zugeordnet, in welchen sich der Mangel befindet. Der Mangel ist sodann pro Zimmer zu bewerten (z.B. 0% = keine Beeinträchtigung, 10% = fast keine Beeinträchtigung, 20% = leichte Beeinträchtigung, bis zu 100% völlige Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit) und auf die gesamte Wohnung und die Dauer der Beeinträchtigung hochzurechnen.
Zwar sind auch diese Berechnungsmethoden nicht verbindlich; teils variieren die Methoden auch noch untereinander. Die Berechnung gibt aber zumindest eine gewisse Kontrolle dahingehend, ob man mit den Quoten, welche man über Minderungstabellen ausgesucht oder „grob über dem Daumen gepeilt hat“ nicht komplett falsch liegt.
Bei einer Kontrolle mit der Nutzwertanalyse würde man z.B. schnell erkennen, dass ein Eintrag in einer Minderungstabelle „100 % Minderung für Schimmelbefall in Wohnraum, Bad und Toilette, LG München I, Urteil vom 09.01.2008, 14 S 6697/07“ nicht für eine 5-Zimmerwohnung gelten kann, sondern nur auf den Sonderfall einer 1-Zimmerwohnung bezogen ist.
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