Aufwendungsersatzanspruch bei einer nur aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaften, welche nur aus zwei Wohnungseigentümern bestehen, haben oftmals keinen Verwalter und verwalten das Wohnungseigentum in Eigenregie. Es werden weder Eigentümerversammlungen abgehalten, noch Wirtschaftspläne oder Abrechnungen erstellt. Vielfach sind sich die Wohnungseigentümer gar nicht bewusst, dass sie eine eigenständige teilrechtsfähige Gemeinschaft bilden. Sind sich die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung der Anlage nicht einig, sind Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert.

Der BGH hatte einen solchen Fall zu entscheiden (Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 279/17). In einer verwalterlosen Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einer der Wohnungseigentümer die ausstehende Prämie der für die Gemeinschaft unterhaltenen Haus- und Gebäudeversicherung allein bezahlt. Der zahlende Wohnungseigentümer verlangte nunmehr von dem anderen Wohnungseigentümer den Ersatz der auf dessen Miteigentumsanteil entfallenden anteiligen Kosten.

Der BGH hat einen derartigen Ersatzanspruch des einen Wohnungseigentümers gegenüber dem anderen Wohnungseigentümer abgelehnt (!).

Der BGH begründete dies damit, dass die Prämie der Haus- und Gebäudeversicherung eine Verbindlichkeit der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrührt (sog. Sozialverbindlichkeit). Anspruchsgegner für den etwaigen Ersatz solcher Verbindlichkeiten sei die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der einzelne Wohnungseigentümer.

Bei der vom BGH entschiedenen Fallgestaltung waren die beiden Miteigentumsanteile unterschiedlich hoch. Theoretisch wäre also eine Beschlussfassung mit einem - gegebenenfalls gerichtlich überprüfbaren bzw. durchsetzbaren - Mehrheitsergebnis möglich gewesen. Es hätten also durchaus gerichtlich überprüfbare Beschlüsse z.B. über eine Sonderumlage zur Auffüllung der Gemeinschaftskasse und zur Erstattung aus der Gemeinschaftskasse ergehen können.

Der BGH lies in seiner Entscheidung leider offen, ob im Falle einer zerstrittenen Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und wegen des Kopfstimmrechts gar keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, nicht doch etwas anderes gelten könnte und der direkte "Durchgriff" gegenüber dem nichtzahlenden Miteigentümer möglich ist. Hier wird man weiter auf eine klärende Entscheidung warten müssen. Einzelne Gerichte haben in der Vergangenheit einen solchen Durchgriff bejaht, andere Gericht verneinen derartige Ansprüche und verweisen auf die notfalls gerichtlich durchzusetzende Beschlussfassung in der Gemeinschaft. Insofern wird auch in Zukunft die zerstrittene Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft spannend bleiben.

(eingestellt am 02.08.2019)

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