Wohnungseigentümergemeinschaften, welche nur aus zwei Wohnungseigentümern bestehen, haben oftmals keinen Verwalter und verwalten das Wohnungseigentum in Eigenregie. Es werden weder Eigentümerversammlungen abgehalten, noch Wirtschaftspläne oder Abrechnungen erstellt. Vielfach sind sich die Wohnungseigentümer gar nicht bewusst, dass sie eine eigenständige teilrechtsfähige Gemeinschaft bilden. Sind sich die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung der Anlage nicht einig, sind Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert.
"BGH: Kein Ersatz für verauslagte Versicherungsprämien gegenüber Miteigentümer"
Der BGH hatte einen solchen Fall zu entscheiden (Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 279/17) (*). In einer verwalterlosen Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einer der Wohnungseigentümer die ausstehende Prämie der für die Gemeinschaft unterhaltenen Haus- und Gebäudeversicherung allein bezahlt. Der zahlende Wohnungseigentümer verlangte nunmehr von dem anderen Wohnungseigentümer den Ersatz der auf dessen Miteigentumsanteil entfallenden anteiligen Kosten.
Der BGH hat einen derartigen Ersatzanspruch des einen Wohnungseigentümers gegenüber dem anderen Wohnungseigentümer abgelehnt (!).
"Die Gemeinschaft ist von den Miteigentümern zu unterscheiden"
Der BGH begründete dies damit, dass die Prämie der Haus- und Gebäudeversicherung eine Verbindlichkeit der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrührt (sog. Sozialverbindlichkeit). Anspruchsgegner für den etwaigen Ersatz solcher Verbindlichkeiten sei die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der einzelne Wohnungseigentümer.
"Vorherige Beschlussfassung der Gemeinschaft grundsätzlich erforderlich"
Bei der vom BGH entschiedenen Fallgestaltung waren die beiden Miteigentumsanteile unterschiedlich hoch. Theoretisch wäre also eine Beschlussfassung mit einem - gegebenenfalls gerichtlich überprüfbaren bzw. durchsetzbaren - Mehrheitsergebnis möglich gewesen. Es hätten also durchaus gerichtlich überprüfbare Beschlüsse z.B. über eine Sonderumlage zur Auffüllung der Gemeinschaftskasse und zur Erstattung aus der Gemeinschaftskasse ergehen können.
"Es bleibt offen, ob bei einer zerstrittenen Zweier-WEG und Stimmenpatt ein direkter Anspruch möglich ist
Der BGH lies in seiner Entscheidung leider offen, ob im Falle einer zerstrittenen Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und wegen des Kopfstimmrechts gar keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, nicht doch etwas anderes gelten könnte und der direkte "Durchgriff" gegenüber dem nichtzahlenden Miteigentümer möglich ist. Hier wird man weiter auf eine klärende Entscheidung warten müssen. Einzelne Gerichte haben in der Vergangenheit einen solchen Durchgriff bejaht, andere Gericht verneinen derartige Ansprüche und verweisen auf die notfalls gerichtlich durchzusetzende Beschlussfassung in der Gemeinschaft. Insofern wird auch in Zukunft die zerstrittene Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft spannend bleiben.
(eingestellt am 02.08.2019)
(*) Mit dem Gesetz zur Modernisierung des WEG - WEModG wurde das Gesetz mit Wirkung vom 01.12.2020 in Teilbereichen neu geregelt. Dieser Ratgeber samt den darin enthaltenden Gerichtsentscheidungen aus der Zeit vor dem 01.12.2020 kann damit keinen Anspruch darauf erheben, in vollem Umfang auch auf die ab dem 01.12.2020 geltende Rechtslage anwendbar zu sein.
Hinweis: Die Veröffentlichungen beziehen sich auf die Rechtslage zum jeweils angegebenen Veröffentlichungsdatum und ersetzen keine Rechtsberatung.
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