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Schwarzbau und Bestandsschutz

Kein Bestandsschutz durch bloßen Zeitablauf

Immer wieder trifft man auf die landläufige Meinung, ein Schwarzbau, also ein ungenehmigt errichtetes Gebäude, dessen fehlende Baugenehmigung längere Zeit unentdeckt geblieben ist, komme allein durch Zeitablauf in den Genuss des Bestandsschutzes mit der Folge, dass eine Baubeseitigung nicht mehr angeordnet werden dürfte. Diese Einschätzung ist unzutreffend und hat so manchen vorschnellen Bauherrn bereits ein Vermögen gekostet. Wird eine bauliche Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, kann die Bauaufsichtsbehörde eine Beseitigungsanordnung bzw. Abbruch-/Abrissverfügung treffen.

Beseitigungsanordnung durch nachträgliche Genehmigung verhindern

Diese Beseitigungsanordnung kann beim Schwarzbau gegebenenfalls noch dadurch verhindert werden, dass durch die nachträgliche Einholung der Baugenehmigung und durch eventuelle bauliche Abänderungen am Gebäude doch noch ein rechtmäßiger Zustand hergestellt wird. Ist dies aber unmöglich, weil die Errichtung oder Änderung der baulichen Anlage grundsätzlich nicht genehmigungsfähig war und ist, besteht keinerlei Bestandsschutz, und zwar auch dann nicht, wenn die bauliche Anlage schon jahrelang steht.

Wann besteht Bestandsschutz?

Bestandsschutz besteht nur dann, wenn das betreffende Gebäude zwar nach dem derzeit geltenden Recht nicht mehr genehmigt werden dürfte, aber früher formell (d.h. es gibt eine rechtskräftige Baugenehmigung) oder materiell (d.h. eine Baugnehmigung hätte erteilt werden müssen, wenn man diese seinerzeit beantragt hätte) rechtmäßig war. Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt die Rechtmäßigkeit des Vorhabens, dann ergibt sich hieraus das Recht, diesen Zustand erhalten zu dürfen (passiver Bestandsschutz). Dies gilt allerdings auch nur für die frühere rechtmäßige Nutzung.

Nutzungsänderung kann zum Erlöschen des Bestandsschutzes führen

Wird die Nutzung im Laufe der Zeit geändert, z.B. Gewerbenutzung statt Wohnraum, und war diese zu keinem Zeitpunkt zulässig, dann entfällt damit auch der Bestandsschutz für das Gebäude.

Bestandsschutz nach § 35 Abs. 4 BauGB

Eine besondere Form des (aktiven) Bestandsschutzes ist gesetzlich in § 35 Abs. 4 BauGB geregelt. Danach kann aufgrund des Schutzes einer bereits vorhandenen baulichen Anlage im Außenbereich ein hiermit zusammenhängendes weiteres bauliches Vorhaben oder eine Nutzungsänderung gestattet werden, auch wenn dies nach der aktuellen Rechtslage eigentlich nicht möglich wäre. Allerdings knüpft auch dieser Bestandsschutz an eine bauliche Anlage an, die einmal rechtmäßig errichtet worden ist. Der Begriff des Bestandsschutzes ist somit erheblich enger als gemeinhin angenommen.

(aktualisiert am 03.12.2019)

Hinweis: Die Veröffentlichung bezieht sich auf die Rechtslage zum jeweils angegebenen Veröffentlichungsdatum und ersetzt keine Rechtsberatung.