Bauen zum Pauschalpreis und trotzdem Nachforderungen des Bauunternehmers?
Bei Bauverträgen kommen Pauschalpreisvereinbarungen in vielen Varianten vor. Da gibt es z.B. Verhandlungsprotokolle und umfangreiche Leistungsverzeichnisse, die als Anlagen zum Vertrag genommen werden. Es wird dann zunächst ein Preis bis auf den letzten Cent errechnet, um diesen dann pauschal auf einen Pauschal(fest)preis "x" festzulegen und dann gibt es auch den lapidaren Bauvertrag mit einer kurzen Beschreibung der zu erbringenden Bauleistung für eine bestimmten Pauschalbetrag "x".
Der Pauschalpreisvertrag hat sowohl für den Besteller wie auch für den Bauunternehmer den Vorteil, dass die Abrechnung des Bauvorhabens erheblich erleichtert wird.
Pauschalpreis bei Umplanungen nach Vertragsabschluss
Probleme ergeben sich allerdings dann, wenn sich das Bauvorhaben nicht so gestaltet, wie dies bei Vereinbarung des Pauschalpreises gedacht war.
Plant z.B. der Bauherr nach Abschluss des Bauvertrages das Bauvorhaben ganz oder teilweise um, gibt es Sonderwünsche oder sonstige Anordnungen des Bauherrn hat dies zwangsläufig Auswirkungen auf den Pauschalpreis.
Einen besonderen Fall hatte das OLG Brandenburg zu entscheiden (Urt. vom 21.11.2018, Az. 4 U 19/18). In diesem Fall hatte sich der Bauunternehmer bei Vereinbarung eines Pauschalpreises zur „vollständigen Lieferung und Montage der kompletten Fahrstuhlanlagen mit verkleidetem Schachtgerüst“ sowie „zur Lieferung und Montage der kompletten nutzungsfähigen Fahrstuhlanlagen“ verpflichtet. Mit der Pauschale sollten alle Leistungen abgegolten sein, die für die funktionelle Erstellung zu erbringen sind, einschließlich aller erforderlichen Neben- und Zusatzarbeiten. Dem Bauunternehmer oblag auch die Planung der Fahrstuhlanlagen.
Nach Abschluss des Bauvertrages stellte sich heraus, dass die Fahrstuhlanlage in der konkreten Erstplanung brandschutzrechtlich nicht genehmigungsfähig war und deshalb eine anderweitige Ausführung erforderlich wurde. Der Bauunternehmer machte insofern einen Mehrkostenaufwand geltend; der Bauherr vertrat dagegen die Auffassung, dass auch diese alternative Ausführung mit dem vereinbarten Pauschalpreis abgegolten sei.
Pauschale bezieht sich grundsätzlich (nur) auf die im Bauvertrag vorgesehene Ausführung
Das OLG Brandenburg kam zu dem Ergebnis, dass der Bauunternehmer einen zusätzlichen Vergütungsanspruch habe. Das Gericht begründete dies damit, dass man anhand des gesamten Vertragswerkes und vor allem auch anhand der Begleitumstände des Vertragsschlusses auslegen müsse, welche Arbeiten von der vertraglich vereinbarten Pauschale erfasst und welche Leistungen nicht umfasst sind. Bei Gesamtwürdigung aller Umstände wäre es im entschiedenen Fall deshalb so, dass der Bauunternehmer seinem Pauschalangebot eine bestimmte mit dem Bauherrn abgestimmte Ausführungsweise zugrunde gelegt habe. Die nachträgliche Abänderung dieser Ausführungsweise wäre damit nicht mehr vom Pauschalpreis gedeckt und berechtige den Bauunternehmer deshalb zur Geltendmachung der hierdurch bedingten Mehrkosten.
Fazit: Über die Richtigkeit der Entscheidung des OLG Brandenburg kann man sicherlich streiten. Den Vertragsparteien eines Pauschalpreises sollte aber immer bewusst sein, dass nicht in jedem Fall mit dem vereinbarten Pauschalpreis auch sämtliche Leistungen abgegolten werden. Wird die Leistung funktional ausgeschrieben, sind vom Pauschalpreis in der Regel (nur) die Leistungen abgedeckt, mit denen der Bauunternehmer üblicherweise aufgrund der Gesamtumstände rechnen muss und in den Pauschalpreis einkalkulieren konnte. Soll der Pauschalpreis auch anderweitige Risiken und Umstände erfassen, muss dies im Bauvertrag klar und eindeutig geregelt werden.
(eingestellt am 30.01.2019)
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