Die formlose Vereinbarung von Sonderwünschen nach Abschluss des notariellen Bauträgervertrages

Durch den Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger gegenüber dem Erwerber zur Errichtung eines Bauwerks und zur Übertragung des Eigentums hieran. Was konkret herzustellen ist ergibt sich dabei aus dem notariell abzuschließenden Bauträgervertrag und der insoweit in Bezug zu nehmenden Baubeschreibung.

Bestehen Sonderwünsche zur Bauausführung bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sind diese bereits im notariellen Vertrag zu regeln. Ansonsten ist der Notarvertrag unwirksam.

Verweigert der Auftragnehmer wegen der vom Auftraggeber nicht abgegebenen Erklärung zur Kostenübernahme die Mängelbeseitigung, berechtigt dies den Auftraggeber nach Fristablauf zum Schadensersatz, wenn sich tatsächlich herausstellt, dass der Bauunternehmer für den Mangel verantwortlich war. Der Auftraggeber muss sich auch kein Mitverschulden zurechnen lassen, weil er die entsprechende Erklärung nicht abgegeben hat.

In der Praxis häufig anzutreffen ist der Fall, dass die Herstellungspflichten des Bauträgers nachträglich, also nach Abschluss des Bauträgervertrages und vor Eigentumsumschreibung, geändert werden.

Den Beteiligten ist dabei oft nicht bewusst, dass formlose Vereinbarungen nicht uneingeschränkt möglich sind und erhebliche Folgen für den gesamten notariellen Bauträgervertrag drohen können.

Nachträgliche Änderungen des Bauträgervertrages bedürfen nämlich grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Eine Ausnahme hiervon gilt nur dann, wenn im Bauträgervertrag bereits die sog. Auflassung nach § 925 Abs. 1 BGB erklärt und bindend wurde (BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 213/17).

Enthält der Erwerbsvertrag dagegen keine Auflassung, ist die nachträgliche formlose Vereinbarung von Sonderwünschen bis zur Auflassung formnichtig. Je nach Umfang der Sonderwünsche soll sogar die Wirksamkeit des gesamten notariellen Vertrages in Frage gestellt werden können.

Die Rechtsprechung des BGH hat sicherlich den Vorteil, dass es den formlosen Abschluss von nachträglichen Sonderwünschen und damit auch die Behebung sich aus anderen Gründen ergebender Abwicklungsschwierigkeiten des geschlossenen Bauträgervertrages in formaler Hinsicht erleichtert.

Wenn man allerdings sieht, wie teilweise in der Praxis verfahren wird und die "Vereinbarung" sich oftmals in einer unverständlichen E-Mail Korrespondenz mit einem (vermeintlichen) Bauleiter oder in mündlichen Gesprächen mit dem "Sohn vom Chef" oder irgendeinem angeblich zuständigen Handwerker erschöpft, und teilweise wahllos ohne Rücksicht auf Teilungserklärungen im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum abweichend von der Baubeschreibung gebaut wird, würde man sich vielfach die ordnende Hand eines Notars wünschen.

Nicht umsonst sieht das Gesetz in §§ 650 u Abs.2 i.V.m. §§ 650 b - e BGB vor, dass der Besteller beim Kauf vom Bauträger im Gegensatz zum reinen Bauvertrag eigentlich kein Änderungsrecht hat und nachträgliche Sonderwünsche vom Bauträger grundsätzlich nicht ausgeführt werden müssen.

(eingestellt am 12.10.2018)

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