Heimfallanspruch bei Verletzung des Erbbaurechtsvertrags - Wann beginnt die Verjährung?
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Es verleiht damit die Möglichkeit, Eigentümer des Bauwerks zu werden, ohne gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks zu sein.
er BGH hat mit Urteil vom 20.10.2023 - V ZR 205/22 - einen Fall zu entscheiden, in welchem der Erbbauberechtigte sich im Erbbaurechtsvertrag verpflichtet hat, das Gebäude stets in gutem Zustand zu erhalten. Sollte er dies nicht tun, war der Eigentümer nach dem Erbbaurechtsvertrag berechtigt, die notwendigen Instandhaltungsarbeiten auf Kosten des Erbbauberechtigten selbst vorzunehmen. In diesem Fall war der Erbbauberechtigte zudem verpflichtet, das Erbbaurecht auf Verlangen des Eigentümers an diesen gegen Entschädigung zu übertragen (sog. Heimfall).
Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes kann wirksam vereinbart werden
Der BGH stellt zunächst einmal fest, dass die Pflicht des Erbbauberechtigten zur Erhaltung des Gebäudes wirksam im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden kann, und auch die Zuwiderhandlung gegen diese vereinbarte Pflicht ein zulässiger Heimfallgrund nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG ist.
Wann beginnt die Verjährung für den Heimfallanspruch bei Verletzung der Erhaltungspflicht?
Fraglich war im vorliegenden Fall aber, ob der Heimfallanspruch des Grundstückseigentümer nicht bereits verjährt war. Der Heimfallanspruch verjährt nämlich nach § 4 ErbbauRG grundsätzlich bereits in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Grundstückseigentümer von dem Vorhandensein der Voraussetzungen des Heimfallanspruchs Kenntnis erlangt. Hatte der Grundstückseigentümer keine Kenntnis verjährt der Anspruch spätestens in zwei Jahren von dem objektiven Eintreten der Voraussetzungen. Die Verjährungsfrist zur Geltendmachung des Heimfallanspruchs ist also sehr kurz.
Zu unterscheiden ist: abgeschlossene oder fortdauernde Handlung
Der BGH differenzierte danach, ob bei der Verletzung der vertraglichen Pflichten eine abgeschlossene oder eine fortdauernde Handlung vorliegt. Handelt es sich um eine abgeschlossene Handlung beginnt die Verjährungsfrist mit der Kenntnis des Grundstückseigentümers von dieser Pflichtverletzung für den Heimfall. Handelt es sich dagegen um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit, kann die Verjährung nicht eintreten, solange der Verstoß andauert.
Im vorliegenden Fall sollte der Erbbauberechtigte, das Gebäude erhalten. "Erhalten" ist so zu verstehen, dass dauerhaft die Verpflichtung besteht, die Maßnahmen zu ergreifen, damit die Immobilie stets in gutem Zustand ist. Mit dem Eintritt des "nicht mehr" guten Zustandes ist die Pflichtverletzung nicht abgeschlossen. Es besteht nämlich eine Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes. Solange diese Pflichtverletzung (= Nichtwiederherstellung des guten Zustandes) andauert, kann die Verjährung nicht eintreten.
(eingestellt am 16.09.2024)
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