Bei Tätigkeit für Käufer und Verkäufer hat der Makler Auskunft über die mit dem Verkäufer vereinbarte Provision zu geben
Lässt sich ein Makler von Käufer und Verkäufer eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies unter den Voraussetzungen des § 656c BGB nur in der Weise erfolgen, dass sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten.
Ein Maklervertrag der hiervon abweicht, ist unwirksam. Der Makler verliert dann in der Konsequenz seinen Provisionsanspruch.
In der Praxis stellte sich aber das Problem, dass der Käufer üblicherweise nur weiß, dass der Makler auch für den Verkäufer tätig ist und mit diesem einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Naturgemäß kennt der Käufer aber die Vertragsbedingungen des Vertrages zwischen Makler und Verkäufer nicht. Er weiß also nicht, ob der Verkäufer sich verpflichtet hat, dem Makler ebenfalls eine Provision in gleicher Höhe zu bezahlen. Er ist insoweit auf die Auskunft des Maklers angewiesen.
Das Problem hierbei ist, dass das Gesetz keinen Auskunftsanspruch in diesem Zusammenhang ausdrücklich angeordnet hat. Dementsprechend waren einige Gerichte der Auffassung, dass der Makler dem Käufer nicht zur Auskunft verpflichtet sei. Dem Käufer war es deshalb grundsätzlich unmöglich, die Ordnungsgemäßheit der Provisionsvereinbarung von Makler und Verkäufer zu überprüfen, was de facto dazu führte, dass die Regelung des § 656c BGB leerlief.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 21.03.2024 (Az. I ZR 185/22) das Problem der Praxis erkannt und dergestalt gelöst, dass er dem Käufer auf der Grundlage des allgemeinen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) das Recht einräumt, vom Makler Auskunft über alle Umstände zu erhalten, die für die Entstehung und das Fortbestehen des Provisionsanspruchs von Bedeutung sind. Dem Käufer kann insoweit zusätzlich auch ein Anspruch auf Vorlage des mit dem anderen Maklerkunden abgeschlossenen Maklervertrages zustehen (§ 810 BGB).
Nur mit dieser Auskunft und der Einsicht in den Maklervertrag ist der Käufer in der Lage zu beurteilen, ob der Makler gegenüber dem Verkäufer eine gleich hohe Provision vereinbart hat und damit die Provisionsforderung gegenüber dem Käufer gerechtfertigt ist.
Solange der Makler aber seiner Auskunfts- und Vorlagepflicht nicht nachkommt, steht dem Käufer ein Zurückbehaltungsrecht an der Provision zu.
Eingestellt am 08.05.2025. Die Veröffentlichung bezieht sich auf die Rechtslage zum jeweils angegebenen Veröffentlichungsdatum und ersetzt keine Rechtsberatung.
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