Behörde untersagt dem Mieter Nutzung des Mietobjekts: Minderung möglich?
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Im gewerblichen Mietrecht können Flächen zu den verschiedensten Zwecken vermietet werden. Welche Folge hat es, wenn der von den Parteien vereinbarte Zweck genehmigungsbedürftig ist und die Behörde die Genehmigung versagt?
Über einen solchen Fall hatte das OLG Brandenburg mit Urteil vom 11.06.2024 - 3 U 23/23 - zu entscheiden.
Im Mietvertrag wurden zwei gewerbliche Flächen vermietet. Nach § 2 des Mietvertrages war der Mieter berechtigt, diese Flächen als Spielothek zu nutzen. Die Genehmigungsbehörde versagte allerdings auf der Grundlage des brandenburgischen Spielhallengesetzes den Betrieb der Spielothek auf einer dieser Flächen. Grund hierfür war der in diesem Gesetz geforderte und vorliegend nicht eingehaltene bauliche Mindestabstand von 500 m Luftlinie zwischen einzelnen Spielhallen. Da der Spielbetrieb somit auf einer der angemieteten Flächen nicht möglich war, machte der Mieter nunmehr gegen den Vermieter einen Anspruch auf Minderung der vereinbarten Miete geltend.
Zu Recht! Das OLG Brandenburg sah in der nicht erteilten Erlaubnis einen Mangel der Mietsache, für den der Vermieter einzustehen habe.
Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse stellen grundsätzlich einen Sachmangel dar, wenn sie ihre Ursache in der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts haben.
Der Vermieter hat die objektbezogenen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für den vertragsgemäßen Gebrauch zu schaffen. Er hat dem Mieter gemäß § 535 Abs.1 Satz 2 BGB den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht.
Damit trägt der Vermieter auch das Risiko einer hierauf bezogenen behördlichen Nutzungsbeschränkung. Im vorliegenden Fall betraf die Versagung der Erlaubnis die Beschaffenheit der Mietsache bzw. deren räumliche Ausgestaltung. Den vertraglich vereinbarten Mietzweck kann der Vermieter aufgrund der Lage des Objektes nicht gewährleisten. Es liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Minderung der Miete ist damit gerechtfertigt.
Der Mieter trägt dagegen das Risiko hinsichtlich solcher Umstände, die allein in den persönlichen Verhältnissen des Mieters ihre Ursachen haben. Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko, insbesondere das Risiko, mit dem Objekt Gewinne zu erzielen. Würde z.B. das vom Mieter ausgeübte Gewerbe nicht aus objektbezogenen Gründen, sondern wegen Unzuverlässigkeit des Mieters im Sinne des § 35 Gewerbeordnung untersagt, wäre dies naturgemäß vom Mieter zu verantworten und er könnte keine Minderungsansprüche geltend machen.
(eingestellt am 25.11.2024)
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