Vorkaufsrecht des Mieters: Ausübungsfrist beachten!
Wird die Wohnung eines Mieters vom Eigentümer verkauft, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zustehen.
Voraussetzung für das Entstehen des Vorkaufsrechts ist (1), dass die Wohnung an einen Dritten verkauft wird und (2) dass nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter an der Wohnung Wohnungseigentum begründet wird.
Klassisches Beispiel ist die Anmietung einer Wohnung in einem im Eigentum des Vermieters stehenden Mietshaus. Der Vermieter entschließt sich nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Mietshaus rechtlich in Eigentumswohnungen aufzuteilen und die Eigentumswohnungen an Dritte zu verkaufen. In diesem Fall hat der Mieter nach § 577 Abs. 1 BGB das Vorkaufsrecht an seiner von ihm angemieteten Wohnung.
Hinweis:Das Vorkaufsrecht entsteht nicht, wenn der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters erfolgen soll (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Der Vermieter hat dem Mieter den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen. Nach Erhalt dieser Mitteilung muss sich der Mieter innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er das Vorkaufsrecht ausüben will (§ 469 Abs.2 BGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat der Mieter dem Vermieter innerhalb dieser Frist zu erklären.
Die Mieter und Vermieter können für die Ausübung des Vorkaufsrechts auch längere Fristen vereinbaren. Hier muss aber aufgepasst werden (!) Die Verlängerung muss vereinbart werden, bevor die gesetzliche Ausübungsfrist abläuft.
Ist die Ausübungsfrist bereits einmal abgelaufen, kann sie nicht wieder in Gang gesetzt werden.
Der Bundesgerichtshof hatte einen solchen Fall zu entscheiden (Urteil vom 21.05.2025, Az. VIII ZR 201/23). Hier wurde dem Mieter die Mitteilung über den Verkauf im März 2018 gemacht und damit die gesetzliche Ausübungsfrist von zwei Monaten in Gang gesetzt. Der Vermieter hatte nach Ablauf dieser Frist den Mieter dann abermals im Dezember 2018 mitgeteilt, er könne sich die Sache nochmal überlegen und es stehe ihm frei, in den Vertrag einzutreten.
Der BGH stellte hierzu fest, dass diese „Fristverlängerung“ nicht möglich und nicht bindend ist. Ist die Ausübungsfrist einmal abgelaufen, dann erlischt das Vorkaufsrecht des Mieters. Ist das Vorkaufsrecht erloschen, kann man es auch nicht nachträglich durch eine „neue“ Ausübungsfrist - selbst wenn dies einvernehmlich zwischen Mieter und Vermieter geschieht - wieder aufleben lassen. Der Rechtsverkehr und insbesondere der Dritte, an den verkauft wurde, haben ein Anrecht auf klare Verhältnisse.
(eingestellt am 10.07.2025)
Hinweis: Die Veröffentlichung bezieht sich auf die Rechtslage zum jeweils angegebenen Veröffentlichungsdatum und ersetzt keine Rechtsberatung.
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