Nach bisheriger Rechtsprechung war es möglich, bereits im Rahmen einer Anfechtungsklage über die Verwalterbestellung bzw. über die Genehmigung des Verwaltervertrages auch die einzelnen Bestimmungen des Verwaltervertrages einer Wirksamkeitskontrolle zu unterziehen.
Mit Urteil vom 05.07.2019 (Az. V ZR 278/17) (*) hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nicht überschritten werden, wenn sie einen von dem Verwalter vorformulierten Vertrag schließen, der unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) enthält.
Dies hat zur Folge, dass eine AGB-Kontrolle des Verwaltervertrages im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters nicht mehr stattfindet und damit eine Anfechtung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung grundsätzlich auch nicht mehr begründet werden kann.
Der vom Verwalter vorformulierte Verwaltervertrag unterliegt erst nach seinem Abschluss, also bei der konkreten Anwendung des Vertrages der AGB-Kontrolle. Halten Klauseln eines Verwaltervertrages der AGB-Kontrolle nicht stand, sind diese Klauseln nichtig und bleiben es trotz rechtskräftiger Bestellung des Verwalters.
Praxishinweis:
Verträge sollten vom Verwalter regelmäßig aktualisiert werden. Es gibt für einen Verwalter keinen ungünstigeren Einstand in eine WEG, als den, dass er einen Vertrag mit unwirksamen Klauseln vorlegt. Vielfach wissen Verwalter auch gar nicht mehr, was in deren Verträgen eigentlich steht.
Die Wohnungseigentümer sollten ihr Augenmerk nicht nur auf die Verwaltervergütung pro Einheit,
sondern auch auf die weiteren Bedingungen richten.
Verwalter und Eigentümern ist zudem zu empfehlen, den Vertragsentwurf im Hinblick auf die mit der für die Eigentümergemeinschaft geltenden Gemeinschaftsordnung abzustimmen (z.B. besondere Modalitäten zur Beschlussfassung, Protokollerstellung und Protokollzusendung, Ladungsfristen, Mahngebühren, Vorschaltverfahren etc.). Hier kann es durchaus Sonderregelungen in den Gemeinschaftsordnungen geben, so dass ein Standard-Verwaltervertrag in Teilbereichen einfach nicht passt und abgeändert werden muss.
(eingestellt am 22.01.2020)
(*) Mit dem Gesetz zur Modernisierung des WEG - WEModG wurde das Gesetz mit Wirkung vom 01.12.2020 in Teilbereichen neu geregelt. Dieser Ratgeber samt den darin enthaltenden Gerichtsentscheidungen aus der Zeit vor dem 01.12.2020 kann damit keinen Anspruch darauf erheben, in vollem Umfang auch auf die ab dem 01.12.2020 geltende Rechtslage anwendbar zu sein.
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