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Die Pflichten der Hausverwaltung umfassen die Ursachenforschung der Bildung von Schimmel

Zu den Pflichten der Hausverwaltung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört es, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen.

Untersuchungspflicht bei Schäden am oder durch Gemeinschaftseigentum

Die Hausverwaltung muss auch Hinweisen einzelner Wohnungseigentümer nachgehen, wenn Schäden am Sondereigentum auftreten und nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Ursache für diese Schäden im Gemeinschaftseigentum liegen. Verletzt die Hausverwaltung diese Pflicht, haftet sie dem betroffenen Sondereigentümer auf Schadensersatz.

Schaden kann auch ein Mietausfall sein

Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 15.10.2012, Az. 1 S 26801/11 (*), eine Hausverwaltung zur Zahlung von Mietausfall verurteilt, weil diese es ohne genauere Untersuchungen - mit der Begründung eines angeblich fehlerhaften Lüftungsverhaltens - abgelehnt hatte, der Ursache der Bildung von Schimmel im Sondereigentum nachzugehen. Wie sich nachträglich herausstellte, war aber die im Gemeinschaftseigentum stehende Wärmedämmung der Dachflächenfenster mangelhaft. Da der Mieter des Sondereigentümers wegen Schimmel in der Wohnung eine Mietminderung vornahm und anschließend den Mietvertrag kündigte, entstand dem betroffenen Sondereigentümer ein nicht unerheblicher Mietausfall. Diesen Mietausfall hatte die Hausverwaltung dem Sondereigentümer aufgrund der Verletzung der Verwalterpflichten zu ersetzen.

In der Praxis ist des öfteren festzustellen, dass Hausverwaltungen die Meldung von Schäden im Sondereigentum leichtfertig abtun und diesen entweder gar nicht oder nur sehr zögerlich nachgehen. Liegt die Ursache der Schäden im Gemeinschaftseigentum, kann die Unterlassung der Erforschung der Schadensursache und damit die Nichtveranlassung der Beseitigung der Schadensursache sehr schnell zu nicht unerheblichen Folgeschäden führen, für welche die Hausverwaltung haftbar gemacht werden kann.

(eingestellt am 09.07.2013)

(*) Mit dem Gesetz zur Modernisierung des WEG - WEModG wurde das Gesetz mit Wirkung vom 01.12.2020 in Teilbereichen neu geregelt. Dieser Ratgeber samt den darin enthaltenden Gerichtsentscheidungen aus der Zeit vor dem 01.12.2020 kann damit keinen Anspruch darauf erheben, in vollem Umfang auch auf die ab dem 01.12.2020 geltende Rechtslage anwendbar zu sein.

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