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Die verwalterlose und zerstrittene Zweiergemeinschaft. Was tun?

Das Wohnungseigentumsgesetz unterstellt implizit, dass jede Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellt hat. Nach § 9a Abs. 1 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig und wird nach § 9b Abs. 1 WEG durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten.

Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter und besteht sie nur aus zwei Wohnungseigentümern wird es dagegen richtig kompliziert.

Solche Zweiergemeinschaften haben in der Regel weder Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen gemacht und beschlossen, geschweige denn Finanzmittel zurückgelegt. Ergeben sich unerwartete Ausgaben oder ein Instandsetzungsbedarf müssten erst einmal entsprechende Beschlüsse hierüber gefasst werden.

Besteht die Gemeinschaft nur aus zwei Wohnungseigentümern ist es meistens so, dass jeder Eigentümer entweder nur eine Stimme bzw. nur 50% der stimmberechtigten Miteigentumsanteile besitzt. Es herrscht also eine Pattsituation; ein Mehrheitsbeschluss kann mangels Mehrheit nicht gefasst werden.

Gibt es in der Gemeinschaft keinen Verwalter und verweigert einer der Wohnungseigentümer seine Mitwirkung kann noch nicht einmal wirksam zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen werden.

Dieser verfahrenen Situation hat man in der Vergangenheit vereinzelt dadurch Rechnung tragen wollen, dass man einem Wohnungseigentümer einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft die Möglichkeit gibt, seine Ansprüche ohne vorherige Beschlussfassung gleich direkt gegenüber dem anderen Wohnungseigentümer geltend zu machen. Denn wenn die Zweiergemeinschaft zerstritten ist, wird es in dem betreffenden Punkt in einer Eigentümerversammlung auch absehbar nicht zu einem wirksamen Beschluss kommen können.

Im aktuellen Wohnungseigentumsrecht lehnt die herrschende Rechtsprechung diesen direkten Weg mittlerweile nahezu einheitlich ab. Den Wohnungseigentümern in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft steht damit eine langwieriger Leidensweg bevor

So urteilt der BGH in seiner Entscheidung vom 25.03.2022 - V ZR 92/21, in welchem es um einen Anspruch auf Aufwendungsersatz eines Wohnungseigentümers geht:

"Der . . . Wohnungseigentümer muss sich daher an die Gemeinschaft als Schuldnerin seiner Ersatzforderung halten und ggf. die Vollstreckung gegen diese betreiben. Die Durchsetzung von Ansprüchen gegen die GdWE (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) ist trotz des damit - insbesondere bei fehlender Finanzausstattung der Gemeinschaft - einhergehenden Aufwands weder aussichtslos noch unzumutbar. . .

Ist die Gemeinschaft nicht mit Finanzmitteln ausgestattet und fehlen Beschlüsse über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen oder die Erhebung einer Sonderumlage, kann der Gläubiger den Anspruch der Gemeinschaft gegen ihre Mitglieder auf ordnungsmäßige Verwaltung, insbesondere durch Beschlussfassungen über die Zuführung von Mitteln an die Gemeinschaft, oder aber deren Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Pflichten der Mitglieder im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Finanzausstattung der Gemeinschaft pfänden."

Rechtstheoretisch hat das alles durchaus seine Richtigkeit. Wirklich praktikabel ist dieser Weg aber trotzdem nicht. Man kann nur hoffen, dass sich die Wohnungseigentümer irgendwie freiwillig "zusammenraufen", bevor man das vom BGH aufgezeigte rechtliche Instrumentarium tatsächlich einmal anwenden muss.

(eingestellt am 04.08.2022)

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