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Mängel beim Fertighaus: Augen auf bei der (Teil-)Abnahme von Leistungen!

© RA Martin Spatz

Mit der Abnahme der Bauleistung bescheinigt der Bauherr dem Bauunternehmer, dass die Leistung vertragsgemäß erbracht wurde. Nimmt der Bauherr eine Leistung trotz bekannter Mängel vorbehaltlos ab, kann er wesentliche Mängelrechte (z.B. Nachbesserung, Minderung, Zurückbehaltung des Werklohns) nicht mehr geltend machen.

Besonderheiten beim Fertigbauhaus

Der Fertighausbau ist vielfach dadurch gekennzeichnet, dass der Bauherr sein Haus beim Fertighaushersteller mittels verschiedener vorgegebener Leistungspakete individuell zusammenstellen kann. Die Auswahl ist groß, es gibt da z.B. das Leistungspaket "Technikpaket xy-Heizung", das "Sanitärpaket xyz", das "Elektropaket Keller", "Zusatzpaket Treppe Keller" und vieles mehr.

Vielfach werden diese Leistungspakete von unterschiedlichen Subunternehmern des Fertighausherstellers erbracht. Hier kann man als Bauherr schnell die Übersicht verlieren. Es ist ein Kommen und Gehen verschiedener Handwerker und der Bauherr wird dann von jedem Erbringer eines Leistungspakets damit konfrontiert, hinsichtlich der erbrachten Einzelleistungen "kurz einmal etwas zu unterschreiben" und etwaigen mündlich oder telefonisch vorgebrachten Mängelrügen wird "selbstverständlich" unabhängig hiervon noch separat nachgegangen.

Im Laufe der Zeit häufen sich dann vom Bauherrn unterzeichnete "Protokolle", "Fertigstellungsmeldungen", "Teilabnahmen", "Schlussabnahme-Hausübergabe", etc. und auf die Beseitigung von im Vorfeld gerügten Mängeln wartet man vergeblich. Im Gegenteil kann es sogar passieren, dass dem Bauherrn irgendwann lapidar mitgeteilt wird, dass er doch alles vorbehaltlos abgenommen habe und damit keine Nachbesserung mehr geschuldet sei.

Ein solcher Fall lag einer Entscheidung des Landgerichts Landshut vom 08.02.2019 - Az. 54 O 2698/17 - zugrunde. Dort wurde zu Lasten des Bauherrn aufgrund der Vielzahl der vorbehaltlos unterschriebenen Teilabnahmen und Protokolle - trotz zeitgleicher mündlicher Mängelrügen - eine vorbehaltlose Abnahme der Gesamtleistung des Fertighausherstellers unterstellt und dem Bauherrn das Recht auf Nachbesserung der vorhandenen Mängel abgesprochen.

Erst in der Berufung vor dem OLG München (Urt. v.15.01.2020 - Az. 20 U 1051/19 Bau) konnte dem Bauherr noch zu seinem Recht hinsichtlich einer mangelhaft erbrachten Zusatzleistung verholfen werden, indem das Gericht darauf abgestellt hat, dass die verschiedenen Protokolle keine Abnahme gerade dieser spezifischen Zusatzleistung dargestellt haben. Eine solche Abnahme sei vom Bauherrn nicht erklärt worden, so dass er nach wie vor vollumfänglich seine Mängelrechte geltend machen könne. Hier hatte der Bauherr noch einmal Glück, dass das Protokoll über die "Schlussabnahme-Hausübergabe" vom Fertighaushersteller textlich nicht ganz eindeutig gefasst war und ihm insofern das OLG München mit "viel richterlichem Wohlwollen entgegengekommen" ist. Das muss nicht immer so sein.

Deshalb folgender Tipp: Wenn Mängel vorhanden sind, gehören diese vorsorglich in jedes Protokoll, mit dem eine mangelfrei erbrachte Leistung bescheinigt werden soll

(1) Achten Sie genau darauf, was Sie mit Ihrer Unterschrift bestätigen sollen. Lesen Sie den Text durch und verlassen Sie sich nicht darauf, was Ihnen hierzu vom Mitarbeiter des Unternehmers erzählt wird.

(2) Soll die angebliche Ordnungsgemäßheit einer erbrachten Leistung bestätigt werden, dann sollte dies nur nach entsprechender vorheriger eingehender Prüfung erfolgen. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen.

(3) Sind Mängel vorhanden, dann sollte eine Abnahme bei wesentlichen Mängeln entweder gar nicht oder insbesondere bei nicht ganz so gravierenden Mängeln jedenfalls nicht vorbehaltlos erfolgen.

(4) Auch wenn die Mängel vorher oder zeitgleich bereits mündlich, telefonisch oder schriftlich beim Unternehmer oder vor Ort gerügt wurden, schreiben Sie vorsorglich die Mängel nochmals ins Protokoll. Hierdurch vermeiden Sie von vornherein Unklarheiten und entziehen etwaigen Diskussionen (im schlimmsten Fall über mehrere Gerichtsinstanzen) über eine angeblich vorbehaltlos erklärte Abnahme von vornherein die Grundlage.

(eingestellt am 07.04.2021)

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