Risiko: Darlehensvertrag schon abgeschlossen und dann platzt der Kaufvertrag!
Der Erwerb einer Immobilie muss finanziert werden. Vielfach wird die Finanzierung nur über den Abschluss eines Darlehensvertrages ermöglicht werden können. Kaufvertrag und Darlehensvertrag stehen deshalb in einem engen Zusammenhang und müssen aufeinander abgestimmt sein. Wird der Darlehensvertrag geschlossen und kommt der beabsichtigte Kaufvertrag unerwartet nicht zustande, droht ein erheblicher Schaden.
Dem Urteil des Bundesgerichtshof vom 20. Februar 2025 (Az. I ZR 122/23) lag ein typischer Fall zugrunde. Ein Ehepaar plante den Erwerb eines Einfamilienhauses und schloss – vermittelt durch einen nicht gebundenen Kreditvermittler – bereits vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags einen Darlehensvertrag ab. Wider Erwarten scheiterte der Kaufvertrag über das Einfamilienhaus, da der Verkäufer sein Angebot vor der notariellen Beurkundung zurückzog. Da der Darlehensvertrag bereits wirksam geschlossen war und nunmehr gekündigt werden musste, verlangte die Bank, die für den Fall des Nichtabrufs des Darlehens vereinbarte Nichtabnahmeentschädigung. Dies waren immerhin ca. EUR 36.000,00.
Das Ehepaar nahm nunmehr den Darlehensvermittler auf Schadensersatz in Anspruch mit der Begründung, dass der Vermittler das Risiko eines Scheiterns des Kaufvertrags und die finanziellen Folgen unzureichend dargestellt habe.
Risiken dürfen nicht verharmlost werden
Die Besonderheit im vorliegenden Fall war die Tatsache, dass der Vermittler das Ehepaar sehr wohl über die Möglichkeit des Scheiterns des Kaufvertrages und etwaiger Folgen hieraus informiert hatte. Allerdings meinte er auf die explizite Nachfrage des Ehepaars zu diesem Aspekt:
„ . . . so weit, wie das jetzt schon alles ist, habe ich noch nie erlebt, dass ein Geschäft jetzt platze; sollte es dazu kommen, wird man gemeinsam eine Lösung finden . . .“
Der BGH urteilte, dass diese Aussagen das bestehende Risiko verharmlost hätten und ein nicht gebundener Darlehensvermittler verpflichtet ist, seine Kunden umfassend, richtig und verständlich über alle wesentlichen Risiken aufzuklären. Dies betrifft insbesondere das Risiko, dass ein Darlehensvertrag bereits wirksam abgeschlossen wird, obwohl der Immobilienkauf noch unsicher ist. Dieser Verpflichtung ist der Vermittler nicht nachgekommen.
Alternativen zur Reduzierung von Risiken sind aufzuzeigen
Der Vermittler hätte zudem Alternativen aufzeigen müssen, wie man das bestehende Risiko ausschließt oder zumindest minimiert. Der BGH führte hierzu aus, dass im Sinne einer umfassenden Aufklärung ein Hinweis nötig gewesen wäre auf die Möglichkeit einer zeitlichen Staffelung dergestalt, dass die auf den Abschluss des Darlehensvertrags gerichtete Willenserklärung zum Zeitpunkt des beabsichtigten Kaufvertragsschlusses noch widerrufen werden kann. Auch wäre in Betracht gekommen, dass die Eheleute ihre auf den Abschluss der Darlehensverträge gerichteten Willenserklärungen später abgeben oder den Notartermin vorziehen. Dies alles hat der Vermittler pflichtwidrig unterlassen.
Mit diesem Urteil hat der BGH die Anforderungen an die Beratung deutlich verschärft. Vermittler müssen Risiken aktiv und klar ansprechen sowie alternative Gestaltungen erläutern. Für Verbraucher stärkt das Urteil die Position erheblich.
(eingestellt am 23.04.2026)
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