Die Beweislast beim Bestandsschutz oder "die nicht mehr auffindbare Baugenehmigung"

Ausgangslage:Bei einer Baukontrolle wird festgestellt, dass an einem Gebäude neben Instandhaltungsarbeiten am Gebäude auch eine Wohnung im Kellergeschoss errichtet werden soll. Der Eigentümer meint hierzu, dass bereits seit Errichtung des Gebäudes (Errichtung vor 1948) im Keller eine Wohnnutzung vorhanden war und er nur eine genehmigungsfreie Instandhaltung der Wohnung vornehme. Die Bauunterlagen der Baubehörde umfassen lediglich den Zeitraum ab dem Jahr 1948; und in diesen Unterlagen befindet sich weder eine Baugenehmigung für eine Wohnung im Keller noch ein Hinweis auf eine vormals genehmigte Nutzung des Kellers als Wohnung.

Die Baubehörde ordnet deshalb unter Androhung eines Zwangsgeldes die Einstellung der Bauarbeiten an.

Baugenehmigung nicht mehr auffindbar

Entscheidung des Gerichts: Der Eigentümer klagte gegen die Anordnung der Einstellung der Bauarbeiten vor dem Verwaltungsgericht und begründete seine Klage damit, er es nicht zu vertreten habe, wenn in den Kriegs- und Nachkriegswirren die Bauakten der Baubehörde erst mit dem Jahr 1948 beginnen würden. Da aus diesen Akten hervorgehe, dass das Gebäude bereits vor 1948 errichtet wurde, könne nicht ausgeschlossen werden, dass die Wohnnutzung im Keller tatsächlich einmal genehmigt wurde. Da die Baubehörde etwas von ihm wolle, nämlich die Einstellung der Arbeiten, müsse sie auch den Beweis führen, dass in den Jahren vor 1948 keine Genehmigung erteilt wurde. Könne Sie diesen Beweis nicht führen, dürfe sie auch auch nicht die Einstellung der Bauarbeiten anordnen.

Beweislast für erteilte/nicht erteilte Baugenehmigung

Der Eigentümer liegt nach Ansicht des VGH München (Beschluss vom 10.11.2021 - 15 ZB 21.1329) mit seiner Argumentation zur Beweislastverteilung falsch. Der Eigentümer berufe sich nämlich dem Grunde nach auf Bestandsschutz aufgrund einer urspünglich erteilten, aber nicht mehr auffindbaren Baugenehmigung. Dies stelle rechtlich eine ihm zugutekommende Einwendung dar, so dass er hierfür auch die Beweislast habe. Gelingt ihm der Beweis der ursprünglich erteilten Baugnehmigung nicht, trägt er - und nicht die Bauaufsichtsbehörde - das Risiko der Nichterweislichkeit. Da der Eigentümer das Vorhandensein einer Baugnehmigung nicht beweisen könne hat dies im Ergebnis zur Folge, dass die Einstellung der Bauarbeiten wegen Fehlens einer Baugenehmigung zu Recht erfolgt ist.

(eingestellt am 27.05.2022)

Hinweis: Die Veröffentlichung bezieht sich auf die Rechtslage zum jeweils angegebenen Veröffentlichungsdatum und ersetzt keine Rechtsberatung.

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