Private Rechte Dritter im Baugenehmigungsverfahren (am Beispiel Geh- und Fahrtrecht für den Nachbarn)

Will man gegen eine seinem Nachbarn erteilte Baugenehmigung gerichtlich vorgehen, kann dies nur dann zum Erfolg führen, wenn die erteilte Baugenehmigung

(1) Vorschriften verletzt, die dem Schutz des Nachbarn dienen und

(2) diese Vorschriften im Baugenehmigungsverfahren von der Behörde auch zu prüfen sind.

Vielfach wird verkannt, dass die Baubehörde für das Bauvorhaben grundsätzlich keine vollständige Rechtmäßigkeitskontrolle vornimmt. Sogenannte "private Rechte Dritter" werden von der Baubehörde in der Regel nicht geprüft (Ausnahme: das Entstehen eines Notwegerechts ist zu befürchten).

Die Baugenehmigung wird unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt (für Bayern geregelt in Art. 68 Abs. 4 BayBO).

Auch eine auf dem Grundstück des Bauvorhabens bestehende Grunddienstbarkeit hinsichtlich eines Geh- und Fahrrechts für den Nachbarn ist eine solches "privates" Recht. Ein "privates" Geh- und Fahrtrecht wird durch die Eintragung im Grundbuch nicht zu einem "subjektiv-öffentlichen" Recht und unterfällt deshalb nicht dem Prüfungskatalog der Baubehörde (Verwaltungsgericht München, Urteil vom 17.10.2018, Aktenzeichen M 9 K 17.2673).

Wird das Geh- und Fahrtrecht durch das genehmigte Bauvorhaben beeinträchtigt, so kann dies der Nachbar deshalb nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen die Baugenehmigung vor dem Verwaltungsgericht einwenden. Die Baugenehmigung wird durch die Nichtberücksichtigung des Geh- und Fahrtrechts für den Nachbarn insoweit nicht unrechtmäßig.

Der Dritte kann aber seine privaten Rechte unabhängig von der erteilten Baugenehmigung im Zivilrechtsweg durchsetzen. Wird das im Grundbuch eingetragene Geh- und Fahrrecht durch das genehmigte Bauvorhaben beeinträchtigt, so ist dies in einem zivilrechtlichen Klageverfahren direkt gegen den Nachbarn und ohne Beteiligung der Baubehörde auszustreiten.

Insofern ist festzuhalten:

Für einen Nachbarn macht eine Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht gegen eine Baugenehmigung wenig Sinn, wenn er sich nur auf die Verletzung von Rechten berufen kann, die gar nicht Gegenstand des Prüfungskatalogs der Baugenehmigung sind.

Aber auch dem Bauwilligen muss klar sein, dass er mit einer Baugenehmigung keinen "Freibrief" erhält. Private Rechte Dritter "erlöschen" nicht mit der Baugenehmigung, sondern bleiben unabhängig hiervon bestehen. Der Bauwillige trägt unabhängig von der erteilten Baugenehmigung das Risiko der zivilrechtlichen Realisierbarkeit seines Bauvorhabens.

Kommt das vom Nachbarn angerufene Zivilgericht zu der Auffassung, dass das Geh- und Fahrtrecht des Nachbarn tatsächlich durch das Bauvorhaben unzulässig beeinträchtigt ist, weil z.B. der entsprechende Weg durch das Bauvorhaben zugebaut wird, hilft die Baugenehmigung nicht weiter. Der Bauherr muss trotz rechtskräftiger Baugenehmigung sein Bauvorhaben entweder aufgeben; oder wenn dies möglich ist, sein Bauvorhaben umplanen; oder wenn er vorschnell gebaut hat, teuer zurückbauen oder er einigt sich (zivilrechtlich) mit seinem Nachbarn auf eine für beide Seiten annehmbare Lösung.

(eingestellt am 16.11.2018)

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